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はじめて家づくりをされる方のなかには、難解な不動産用語を理解するのに苦労されている方も多いのではないでしょうか。

たとえば、面積を表す用語だけでも「建築面積」「延床面積」「敷地面積」といったキーワードがあります。

これらの違いは理解できても、「建物面積」「実測面積」といった、似たようなキーワードを耳にすると、「何が違うのか？」と疑問に感じる方もいらっしゃるかもしれません。

ここでは、不動産業界で使われる面積を示す言葉について解説します。

建築面積・延床面積・敷地面積とは？

建物や土地の広さを示す不動産用語には、「建築面積」「建物面積」「建坪」「延床面積」「内法面積」「敷地面積」「土地面積」「実測面積」「公簿面積」など、実に多くの用語があります。

まずは、これらの定義や違いについてお伝えしましょう。

建築面積とは？建物面積・建坪との違い

建築面積とは、「真上から見た建物の面積」を示す用語です。

一般的な家であれば、1階の広さが建築面積と同等ですが、2階の方が広い家の場合は2階の広さが建築面積になりますし、屋根の軒やひさしが長い家の場合、これらの広さも建築面積に含まれることがあります。

なお、建築面積には柱・屋根・壁がある建物はすべて含まれます。

車庫や倉庫なども、柱・屋根・壁がある場合は建築面積に算入されますので、覚えておきたいポイントです。

建築面積と似たような言葉に、「建物面積」という用語があります。

これは、次に紹介する「延床面積」を示す用語として使うのが一般的です。

建築面積と混同しないように注意しましょう。

また「建坪」という言葉も、耳なじみがあると思います。

不動産会社では建築面積と同じ意味で使われ、m2を坪に置き換えたときに使用する言葉です。

ただし、建坪は建築基準法で定義された用語ではなく、業者によって建築面積とは若干意味が異なる場合がありますので、注意が必要です。

延床面積とは？内法面積との違い

延床面積とは、各フロアの床面積の合計を示す用語です。

通常の2階建ての家であれば、1階と2階の床面積を合わせた広さが延床面積ですし、平屋の場合は建築面積とほぼ同じになります（軒やひさしの長い家の場合、建築面積と異なることがあります）。

不動産会社や施工会社によっては、延床面積のことを「建物面積」というところもあります。

延床面積を求める際に注意したいのが、「柱や壁の広さも含まれる」という点です。

たとえば、LDKが30m2、寝室が10m2、トイレやバスルームなどの水まわり部分が10m2という3つの間取りで構成されるフロアがあった場合、これらを足した50m2は床面積ではありません。

ここに、柱や壁の広さを含んでフロアの床面積になります。

ちなみに、柱や壁の広さを含まない各部屋の合計面積のことを「内法（うちのり）面積」といいます。

また、延床面積には外壁から突き出た部分が2mを超える空間も含まれます。

ベランダやバルコニーなども、奥行きが2mを超える部分は延床面積に算入されますので、覚えておきたいポイントです。

敷地面積とは？実測面積や公簿面積との違い

敷地面積とは、「真上から見た土地の面積」を示す用語です。

不動産会社や施工会社によっては、「土地面積」と呼ぶところもあります。

真上から見た面積ですから、傾斜のある土地の場合は実際に計測すると敷地面積よりも広くなる物件もあります。

このとき、実際に計測した面積のことを「実測面積」といいます。

なお、傾斜のある土地は整地した上で家を建てますから、敷地面積と実測面積は同じと考えても問題ありません。

また、土地の広さを表す言葉には「公簿面積」という用語もあります。

これは、法務局に届け出されている登記簿に記載されている面積のことです。

ここで注意したいのが、公簿面積と実測面積が一致しない土地があるという点です。

とりわけ古くから継承されている土地では、現在の計量法とは異なる方法で計測したり、隣地との境界があいまいだったりする物件もあり、公簿面積と実測面積が異なるケースが見られます。

土地の面積は、建物の面積や規模にも影響を与えますから、古くからある土地に家を建てる場合は改めて実測し、登記をし直すことをおすすめします。

正確な意味を理解しなければいけない理由とは

建築面積・延床面積・敷地面積などの定義を正確に理解しなくても、家は建てられます。

ただし、想定よりも住空間が狭くなったり、車庫や倉庫が設けられなかったり、場合によっては違法建築とみなされ理想の家が建てられなかったりする可能性もあります。

こうした事象を防ぐためにも、あらかじめ正確な意味を知って土地を購入することが大切です。

そもそも、建築面積・延床面積・敷地面積は、各土地に定められた建ぺい率や容積率といった建築制限を守るために必要な数値です。

たとえば、屋根や壁で覆われたカーポートを設ける場合、このカーポートだと建築面積に含まれますから、建ぺい率の関係で家の面積が狭くなるかもしれません。

あるいは、耐震強度を高めるなどの理由で壁や柱を厚くすれば、容積率の関係で広々としたリビングが実現できないことも考えられます。

もっとも重要なことは、建ぺい率や容積率をオーバーしないこと。

オーバーした場合、建築確認申請が下りず工事が着工できませんし、それを無視して着工しても、違法建築ですから住宅ローンなどの融資が受けられないなどのペナルティが生じます。

法律に遵守した家づくりをするためにも、正確な知識を学んでおく必要があるでしょう。

延床面積に含まれない空間で住まいを広くする方法

容積率には緩和措置があり、一定の条件を満たす空間であれば「延床面積に含まない」という措置があります。

これを上手に活用すれば、広々とした住空間を確保することも可能です。

具体的にどのような空間だと延床面積に算入されないのか、まとめて紹介しましょう。

ベランダ・バルコニー

「壁や柱で囲まれていない」「外壁から2m以内」という条件を満たすベランダやバルコニーは、延床面積に含まれません。

なお、外壁から2mを超える場合は、超えた部分だけが延床面積に含まれます。

ロフト

「天井高が1.4m以下」「フロアの床面積の1/2未満」「固定のはしご・階段がない」という条件を満たすロフトも、容積率の緩和措置の対象です。

たとえば、床面積が50m2の2階にロフトを設ける場合、25m2までのロフトを設けることが可能です。

25m2といえば15畳の広さに相当しますから、キッズスペースや趣味の空間など、さまざまな活用法が検討できるでしょう。

地下室

「延床面積の1/3以内」「天井が地面から1m以内」の地下室であれば、延床面積に算入されません。

延床面積が120m2の家なら40m2（約12坪）の地下室が設けられますから、シアタールームやワインセラーなど、ゆとりある暮らしが実現できるでしょう。

地下室の天井は地面から1mまで確保できますから、明り取りの窓や出入口を設けることも可能です。

ビルトインガレージ

「延床面積の1/5以内」のビルトインガレージも、緩和措置の対象空間です。

最近では駐車場としての活用だけでなく、趣味の空間としてビルトインガレージを設ける方も増えていますので、検討してみてはいかがでしょうか。

出窓

出窓には室内を明るくするとともに、空間を広く見せる効果もあります。

「高さ30cm以上」「外壁から50cm未満」の出っ張りを設け、「その広さ（見付面積）の1/2以上が窓部分」の出窓なら、延床面積に含まれません。

吹き抜け

吹き抜けは開放的な空間を演出しながら、2階以上の床面積を抑えられるため、容積率のオーバーを防ぐうえでも有効です。

ただし、2階以上の床面積が狭くなるので、広さを確保するには建築面積を広げる必要があります。その場合、建ぺい率がオーバーする可能性がありますから、注意しましょう。

屋外階段

二世帯住宅を検討する際、屋外階段の設置を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

屋外階段も延床面積に含まれますが、階段部分を覆う壁の面積や高さによっては延床面積に算入されない容積率の緩和措置が適用されます。

細かな規定があるため、検討されている方は、施工会社と相談して設計しましょう。

容積率の緩和措置は建ぺい率のオーバーに注意

一定の条件を満たすバルコニーやテラス、屋外階段といった空間は、容積率の緩和措置の対象であっても、建ぺい率は緩和されません。

つまり、これらの空間を設けることで建築面積が広がり、建ぺい率をオーバーする可能性がある点には注意が必要です。

なお、建築面積にも「外壁から突き出た部分は、1m後退したところまでは含まれない」という特例があります。

たとえば、外壁から2m突き出たバルコニーの場合、その先端から1mの部分は建築面積に算入されないということです。

屋根の軒やひさし、屋外階段なども、このルールが適用されます。

ただし、柱や外壁で囲まれている場合は、1m後退ルールが適用されないことがあります。

具体的には、バルコニーや屋外階段の先端の下に柱がある建物は、建築面積が広がる可能性があり注意が必要です。

少々複雑なルールですから、詳しくは施工会社に相談した上で、建ぺい率をオーバーしないよう設計してもらいましょう。

まとめ

不動産用語は建築基準法などの法律にも絡む言葉ですから、正しく理解しておかないと「理想の家が建てられない」「違法建築の家になった」といったトラブルを招く恐れがあります。

特に、建築面積・延床面積・敷地面積などの広さを示す用語は、生活環境にも大きく影響するキーワードです。

「理想の家を実現するにはどれくらいの敷地面積が必要か」「この間取りなら建ぺい率や容積率をオーバーしないか」という判断をするうえでも重要ですから、正しい知識を身につけて快適な住まいづくりに役立てましょう。