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理想の注文住宅を建てるには、まず理想の「土地」を購入する必要があります。

土地の購入手続きにはいくつかのステップがあるため、あらかじめ流れを確認しておき、用意周到に準備を進めることが大事です。

ここでは、土地探しから登記が完了するまで、土地購入に必要な手続きの流れを詳しく解説します。

土地購入に必要な手続きとは

土地を購入する際に必要な手続きには、おおまかにいうと次の3つがあります。

（1）買付証明書の提出

（2）不動産売買契約

（3）所有権移転登記

（1）の買付証明書とは、買主（購入希望者）が「購入する意思」を示すために、売主に対して提出する書類のことです。

手続き用紙は主に不動産会社が用意し、買主の住所や勤務先、購入希望価格、売買契約日などを記載して、売主に渡されます。

（2）の不動産売買契約は、土地の所有権などを買主に移転し、土地代を支払うことを約束するための契約です。

基本的には、不動産会社を通じて契約手続きをおこないます。

土地の引渡し後には、所有権を移転したことを公に証明する登記が必要です。

その手続きが、（3）所有権移転登記になります。登記は自分で法務局に届け出ることも可能ですが、一般的には司法書士などに委託するのが通例です。

このほか住宅ローンを利用する場合は、本審査に通過後、「金銭消費貸借契約」を結ぶ手続きがあります。

いずれの手続きも不動産会社や施工会社などがサポートしてくれるものの、手続きに必要な書類などは自分で用意しなければなりません。

そのため、全体の流れを確認した上で、「いつ、何が必要か」をしっかり把握しておくことが大切です。

土地購入手続きの具体的な流れ

土地を購入するときの流れから、必要な手続きや準備しなければならないものについて説明します。

【ステップ1】土地探し

まずは、注文住宅を建てる土地探しから始めます。

不動産ポータルサイトなどを活用するだけでなく、不動産会社や施工会社にも足を運び、一緒に土地の情報を収集しましょう。

気になる物件が見つかったら、その土地を管理している不動産会社などへ連絡します。

【ステップ2】買付証明書を提出する

購入したい物件が定まったら、不動産会社に買付証明書を提出します。

あくまでも「申し込み」の段階ですから、金銭のやり取りはありません。

印鑑も認印で大丈夫ですし、申し込みを破棄しても何らかのペナルティも発生しません。

なお、買付証明書には「値下げ」の希望も示せます。

売主が納得すれば希望額で購入できる場合がありますので、トライしてみる価値はあるでしょう。

【ステップ3】住宅ローンの事前審査に申し込む

住宅ローンを利用される方は、買付証明書を提出する前後に住宅ローンの事前審査に申し込みます。

できれば、買付証明書を提出する前に申し込むのがベターです。

人気の土地だと、事前審査の間にほかの買主が好条件の買付証明書を提出し、先に不動産売買契約を結ばれてしまう可能性があるからです。

せっかく見つけた理想の土地を逃さないためにも、ローンを借り入れる金融機関をあらかじめ数行に絞っておき、事前審査に申し込みましょう。

ちなみに住宅ローンは、土地のみを購入するケースでは利用できません。

一般的には、「つなぎ融資」という金融商品を使って土地代の融資を受けますから、申込時には住宅ローンとつなぎ融資の2つを申し込むのが通例です。

また、金融機関によっては建築プランや概算見積書が求められることもあります。

そのため、施工会社とのプランニングも同時に進めましょう。

【ステップ4】不動産売買契約を結ぶ

事前審査が承認されたら、不動産会社と不動産売買契約を締結します。

契約時には、不動産会社から「重要事項説明」を受けますが、難しい不動産用語などが使われていることもありますから、事前にコピーを受け取って契約内容に間違いがないかをチェックしておくと安心です。

重要事項説明の後に不動産売買契約を結び、「仲介手数料」と「手付金」を支払います。

仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限額。

手付金は、土地価格の5～10％くらいが相場です。

自己資金で支払うため、事前に準備しておきましょう。なお、手付金は売買代金の一部に充てられます。

ここでの注意点として、契約後に買主都合で破棄する場合、手付金は戻ってこないことは覚えておきましょう。

重要事項説明に、手付金が返還されるケースが示されている場合は戻ってくることもありますので、重要事項説明の内容はしっかり確認することが大事です。

このほか、契約書に貼付する印紙代も必要です。印紙代は土地価格に応じて異なりますが、一例として、１,000万円を超え５,000万円以下の場合は2万円です。

【ステップ5】住宅ローンの本審査に申し込む

不動産売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査に進みます。

本審査では、不動産売買契約書のほか、本人確認書類や所得証明書（源泉徴収票）、実印や印鑑証明書なども必要です。

必要書類は金融機関によって異なりますから、事前に確認しておきましょう。

審査結果が出るまでの期間は、おおむね1～2週間くらいです。

【ステップ6】金銭消費貸借契約を結ぶ

本審査に通ったら、金融機関と金銭消費賃借契約を結びます。

保証会社を利用する場合は、保証委託契約書の締結も必要です。

改めて契約内容をチェックし、不明点や疑問点などがあれば、その都度、金融機関に確認しましょう。

【ステップ7】土地の引き渡し、所有権移転登記

金銭消費貸借契約書を締結したら、土地代の清算です。

手付金を差し引いた残額を住宅ローン（つなぎ融資）で支払い、売主が入金を確認したら土地の引き渡しへと移ります。

引き渡しの際には、所有権移転登記も行います。

登記は自分で法務局へ届け出ることも可能ですが、必要書類を集める手間を考慮すると、司法書士などのプロに依頼した方が確実です。

なお、司法書士を利用する際にはその報酬も支払います。

所有権移転登記が完了したら、土地が自分のものになります。

ちなみに、不動産売買契約を結んでから引き渡しまでに要する期間は、1～2ヵ月くらいが一般的です。

土地を選ぶときの注意点

土地を選ぶ際にも、確認しなければならないポイントがいくつかあります。

購入してから「希望する家が建てられない」ことに気づくケースもありますので、以下の点は十分に確認してから土地選びをすることが大切です。

家を建てられる土地かチェックする

売買されている土地の中には、宅地用の土地ではなく、「家を建てられない物件」も少なからずあります。

家を建てられる土地は、都市計画法にもとづく「土地計画区域内」にあり、さらに「市街化区域」として定められていることが基本条件です。

しかも、市街化区域にも住宅が建てられない土地もありますから、不動産会社で確認してから購入の判断をしましょう。

建築条件を確認する

それぞれの土地には、建ぺい率や容積率など法律や条例にもとづいた建築制限が設けられています。

建物を設計する際には、この制限内におさまるようプランニングすることが求められます。

たとえば、3階建ての家を検討されている方は、高さに関する建築制限に注意が必要です。

第一種低層住居専用地域にある土地の中には、建物の高さが10mまたは12mまでと制限された物件もあり、設計によっては建築できない可能性があります。

このほかにも、斜線制限や日影規制などによって建物北側の上部に斜めの欠けを設けなければならないなどのルールもありますから、その土地にどのような建築制限があるか確認しておきましょう。

災害リスクを確認する

近年の日本では、大地震や集中豪雨などの災害が相次いで発生しています。

こうした災害に対するリスクがあるかも、事前に確認しておきたいポイントです。

たとえば、近くに川が流れている土地だと集中豪雨で氾濫し、浸水被害を受ける可能性があります。

また、背後に急な斜面がある土地では、大雨や大地震で崖崩れが発生するかもしれません。

海岸近くの埋め立て地などでは、大地震による液状化現象で被害を受けることも考えられます。

こうしたリスクは、自治体などが公表しているハザードマップで確認できます。

ホームページで公開している自治体もありますから、気になる方は調べてみましょう。

地盤の強さを確認する

家を建てる前には、地盤調査を実施する必要があります。

地盤調査の結果、改良が必要だと判断された場合には改良工事が必要となり、その費用は自己負担です。

余計な出費を生じさせないためにも、地盤の強い土地を選ぶことも大切なポイントです。

地盤の良し悪しを判断する際には、「以前どのような土地として使われていたか」を調べるのも一手。

たとえば、かつて田んぼや沼だったところを埋め立てた土地だと、地盤が軟弱で改良の必要性が高まります。

新しい造成地でも「盛土」した土地のなかには、地盤の弱いケースもあるようです。

隣接する土地との境界線を確認する

古くからある土地のなかには、隣接する土地との境界線が定まっていない物件もあります。

とくに地積測量図や境界確認書がない土地は、境界があいまいになっている可能性があり、そのまま家づくりを進めると近隣トラブルに発展することも考えられます。

こうした土地は、不動産会社や隣家の住民などの立ち合いのもと測量を実施し、境界線を明確にした上で家づくりを進めましょう。

まとめ

土地を購入するには、いくつかのステップがあり時間やコストがかかります。

必要書類など用意しなければならないものもあるため、この記事で解説した内容を元に流れを確認し、しっかり準備して臨むことが大切です。

また土地選びの際にも、周辺環境や立地などを含めて確認しなければならないポイントがたくさんあります。

素人の目ではわからない点もあるでしょうから、施工会社などと一緒に探すのも一手です。

「この土地で理想の家が建てられるか？」といった、土地に関してわからないことがあれば、当社までご相談ください。