Column

地震の多い日本では建物に求められる耐震性も、家づくりにおいて重要なポイントです。

その耐震性を、国が具体的に示したものが「耐震基準」です。

耐震基準は長い歴史の中で幾度と見直されており、新築の家を建てる時は現行の基準を満たす必要があります。

ここでは、耐震基準の基本的な情報を紹介するとともに、旧耐震基準と新耐震基準の違いや耐震補強工事の内容、基準を満たす家の確認方法などを解説します。

耐震基準とは？

耐震基準とは、建築基準法などの法令で定められた「地震に対する耐性として最低限満たさなければならない基準」のことです。

家づくりにおいて、着工前に行う建築確認申請手続きでも、現行の耐震基準を満たさなければ着工できません。

大きな地震に襲われても建物の被害を最小限に留めるために、耐震基準を満たした家づくりが求められるのです。

耐震基準は、大きな震災が起こるたびに見直されてきました。

日本で最も古い耐震基準は、1923年の関東大震災の後に改正された市街地建築物法の中に、耐震基準を追加したのが最初といわれます。

戦後、建築基準法の制定によって耐震基準が見直され、近年では1978年の宮城県沖地震の後に、さらに1995年の阪神淡路大震災のあとにも、耐震基準は変更されています。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

現在、日本の住宅における耐震基準は、「旧耐震基準」と「新耐震基準」、そして現行の「2000年基準」の大きく3つに分けられます。

このうち「旧耐震基準」は、1981年5月以前に建築確認された建物に適用されている耐震基準です。

旧耐震基準では、震度5程度の揺れでも倒壊せず、破損しても軽微な補修で生活できるレベルとされています。

ただ、1978年に発生した宮城県沖地震（最大震度5）では、旧耐震基準で建てた多くの住宅に大きな被害が出てしまいます。

この地震をきっかけに耐震基準が大幅に見直され、1981年6月に建築基準法を改正。

これ以降に建築確認される建物には、「新耐震基準」の適用が求められるようになります。

新耐震基準は耐震性をさらに高め、構造計算上では震度6～7程度の地震でも倒壊しない耐性が求められました。

このように、1981年5月以前に建築確認された建物は「旧耐震基準」、1981年6月以降の建物は「新耐震基準」として区別されます。

新耐震基準と2000年基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違いを明確にしたのが、1995年に発生した阪神淡路大震災でした。

この地震で、倒壊した建物の多くが旧耐震基準の古い家だったのです。

ただ、新耐震基準を満たす木造住宅にも、大きな被害を受けた家が見られました。

これを受けて国は、さらに耐震基準を見直すことになります。

2000年6月に建築基準法を改正。

これ以降に建築確認される木造住宅には、いわゆる「2000年基準」の適用が求められるようになります。

2000年基準では、主に木造住宅に対して耐震性の強化が図られました。

具体的には、地盤調査の厳格化、接合部に筋交い金物などを取り付けること、偏りのない耐力壁の配置といった点が加えられたのです。

2024年現在で運用されているのは、2000年に改正された耐震基準（2000年基準）ですから、これから建てる新築の家には、この基準に適用することが求められます。

耐震基準を満たす家は税制上で優遇される

新築住宅には現行の耐震基準を満たすことが、法律によって義務付けられています。

ただ、耐震基準を満たす家には「税制上の優遇措置を受けられる」というメリットもあります。

特に住宅ローンを利用される方の場合、「住宅ローン控除が利用できる」という点が大きなメリットでしょう。

住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7％分が、納めた所得税や住民税から控除される制度です。

借入額や納税額などにもよりますが、年間で数万円から数十万円もの還付金が新築なら13年間も続き、大きな節税効果が期待されます。

住宅ローン控除を利用するには一定の条件を満たす必要があり、その条件の一つが新耐震基準を満たすことです。

新築ならすべての家が基準を満たすためクリアできますが、1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の中古住宅だと、耐震基準適合証明書の提出を求められるなど住宅ローン控除の利用が厳しくなります。

新耐震基準を満たす家には、住宅ローン控除以外にも、登録免許税や不動産取得税が軽減されたり、地震保険の保険料の割引が適用されたりといったメリットもあります。

耐震補強工事の主な方法

旧耐震基準で建てられた中古住宅でも、耐震補強工事を行うことで新耐震基準の家と同等の耐震性を確保することが可能です。

耐震補強工事では、主に「基礎」「壁」「屋根」「結合部」における補強工事を行います。

工事の一例として、「既存住宅の基礎の上に新たな基礎を増設する」「壁に筋交いを設置したり新たな壁を設けたりする」「筋交いと柱などの接合部に耐震金物を設置する」「瓦屋根は金属製の屋根に交換して屋根を軽量化する」などを通じて、耐震性を向上させます。

耐震補強工事の費用は、工事内容にもよりますが、数百万円になるケースが多いです。

費用の一部を補助する自治体もありますので、お住いの自治体に確認してみましょう。

耐震基準の確認方法

耐震基準を満たすための工事は、主に基礎や構造部分に対して施されるため、完成後の家だと見た目で確認することができません。

ただ、新築の場合は「住宅性能評価書」という書類で確認できます。

住宅性能評価書とは、耐震性をはじめ住宅のさまざまな性能を評価する第三者評価機関の審査を受けて、合格した家に対して認定・発行されるものです。

これを見ることで、基準をクリアしていることや基準よりも高い耐震強度があるかといったことも確認できます。

中古住宅の場合は、建築確認申請が受理された日を見ることで確認できます。

受理された日が1981年5月31日までなら旧耐震基準、同年6月1日以降であれば新耐震基準が適用されています。

申請日は、物件を管理する不動産会社で確認しましょう。

耐震等級とは？

より耐震性の高い家づくりを求めるのであれば、「耐震等級」を確認すると良いでしょう。

耐震等級とは、地震に対する建物の強度をランク付けした制度です。

住宅品質確保促進法（品確法）に基づき制定されたもので、「等級1」「等級2」「等級3」の3ランクがあります。

数字が大きいほど耐震性能の高い家を示しますから、物件選びの参考になるでしょう。

耐震等級1は、新耐震基準を満たす強度がある建物で、震度6強～7程度の数百年に一度発生する大地震でも倒壊や崩壊しない耐震性を誇ります。

ただし、倒壊しなくても損傷する可能性はあり、被災後も住み続けるには大規模な修繕が必要になることがあります。

耐震等級2は、構造計算上で耐震等級1の1.25倍の強さを誇る建物です。

震度6強や7の地震に襲われても倒壊することはなく、地震後に補修をすることで生活できるとされます。

なお、長期優良住宅の基準を満たすには、耐震等級2以上が必要です。

耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍の強さがあります。

こちらも震度6強や7の地震で倒壊せず、軽微な補修で住み続けられる可能性が高いとされています。

建築基準法などに定められた耐震基準を元にすると、新耐震基準と2000年基準であれば「耐震等級1以上」が担保されています。

ただし、新耐震基準の家の中には中間検査や完了検査を行わず検査済証を得ていない建物もあります。

検査済証のない家は、耐震等級1以上が担保されない可能性があります。

なお、旧耐震基準は耐震補強工事をおこなった建物を除き、ほとんどの家が耐震等級1を満たさないとされます。

新耐震基準を満たしていれば安全なのか

新耐震基準を満たす建物は「震度6強～7程度の大地震でも倒壊しない」と、構造計算上はいえます。

ただし、耐震等級の説明でお伝えしたように、耐震等級1だと大地震で大きく損傷する可能性があります。

命は守れても、多額の修繕費がかかる可能性があるため、生活まで守れるかはわかりません。

耐震等級3の家であれば、大地震でも建物の損傷を最小限に抑えられ、軽度な修繕で住み続けられるとされます。

実際に2016年の熊本地震では、耐震等級1だと倒壊も含めて全体の約4割の家が被害を受けたのに対し、耐震等級3だと倒壊はなく被害がなかった家の割合は87.5％だったという調査報告もあります（※）。

被災後の生活を守るには、できる限り耐震等級の高い家を建てることも検討したいポイントです。

なお、建物自体が地震に強くても「地盤の弱い土地」に建てると、大きな被害を受けることもあります。

たとえば、液状化現象が起きやすい土地では、大地震で建物が沈下したり傾いたりすることもあり、住み続けることが困難になる可能性があります。

こうしたリスクを少しでも下げるには、土地選びも重要なポイントです。

自治体などが公表するハザードマップも参考に災害リスクの低い土地を選ぶことも、地震に強い家を建てるための重要なポイントです。

（※）参考：国土交通省住宅局「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書のポイント」

まとめ

2024年1月に発生した能登半島地震でも、旧耐震基準と見られる古い家の多くが倒壊しました。

大地震から命を守るには、現行の耐震基準にもとづいた家づくりをすることが大切です。

ただ、新耐震基準の家でも「絶対に安全」とは言い切れません。

能登半島地震では、新耐震基準でも倒壊した家が複数あることが確認されています。

大地震から身を守るには、耐震性の高い家を建てるだけでなく、地盤の弱い土地を避けることも大切ですし、住み始めてからのメンテナンスを定期的に実施し、必要に応じて修繕していくことも重要です。