フラット35は、審査基準が比較的に厳しくなく、借り入れしやすい住宅ローンだといわれます。

ただ、人によっては他の住宅ローンの方がお得になるケースもあるため、十分に比較検討した上で選ぶことが大切です。

ここでは、フラット35の特徴や他の住宅ローンとの違いをお伝えするとともに、比較する時のポイントを解説します。

フラット35の概要

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構と、銀行などの民間金融機関が提携した住宅ローンです。

住宅ローンを提供する金融機関であれば、ほとんどのところで取り扱っており、利用条件や審査基準などはどの金融機関で申し込んでも同じです。

ただし、金利と事務手数料は金融機関ごとに異なります。

フラット35の一番の特徴は、「全期間固定金利の住宅ローン」であることです。

35年ローンであっても、契約時の金利は完済まで変わりません。

このため、契約時にトータルの返済額や毎月の返済額が決まり、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

また、「団体信用生命保険の加入は任意」という点も、フラット35の特徴の一つです。

ほとんど住宅ローンが団体信用生命保険への加入を義務としていますから、健康に不安のある方でも申し込めます。

このほか、保証料や連帯保証人は不要、繰り上げ返済の手数料が無料といった点も、フラット35の特徴です。

フラット35の金利

フラット35の金利は、金融機関ごとに異なるほか、「返済期間」や「融資率」によっても異なります。

返済期間20年を境に金利が異なる

返済期間については、「15～20年」と「21～35年」で金利が異なります。

2024年1月現在の金利は、15～20年が1.39％に対し、21～35年が1.87％です（金融機関によっては、これより高いところもあります）。

20年を境に金利が変わる点は、覚えておきましょう。

なお、長期優良住宅を取得する人を対象とした「フラット50（返済期間36～50年）」を利用する場合、2023年1月現在の金利は2.23％になっています。

融資率が9割を超えると金利がアップする

融資率が9割を超えると金利が高くなる点も、覚えておきたいポイントです。

融資率とは、住宅の購入価額に対する借入額の割合のこと。

たとえば、3,000万円の家を購入するために住宅ローンを2,700万円借り入れた時の融資率は、9割（＝2,700万円÷3,000万円）になります。

この場合、融資率は9割以下ですから通常の金利が適用されますが、9割を超えると0.14％（2024年1月現在）引き上げになります。

団信に加入すると金利がアップする

団体信用生命保険への加入は任意ですが、フラット35にも「新機構団信（機構団体信用生命保険）」という保険が用意されています。

これに加入すると、金利が0.18％アップ（新3大疾病付機構団信の場合は0.24％アップ：2024年1月現在）します。

なお、先ほど紹介した2024年1月現在の金利には、新機構団信を付けた場合の金利を示しています。

加入しない場合は、0.18％引き下げです。

フラット35のメリット

フラット35を利用するメリットには、次のような点が挙げられます。

返済計画が立てやすい

フラット35は、市場金利が上昇しても、毎月の返済額やトータルの返済額は変わりません。

契約時に決められた額を毎月返済していくため、将来の返済計画を立てやすいことがメリットの一つです。

審査基準が比較的に厳しくない

フラット35の審査基準は、返済負担率と建物の技術水準が主です。

銀行などの民間金融機関が提供する住宅ローンに多い、勤続年数や雇用形態などを問われることがないため、自営業の人や転職・起業して間もない人でも、審査に通りやすいといわれます。

保証料は不要

住宅ローンの契約時には、保証会社に対して保証料を支払うのが一般的です。

その額は、金融機関・保証会社によって異なりますが、数案円から数十万円になることが多いです。

フラット35では、この保証料が不要ですから、契約時に必要な自己資金を抑えられます。

繰り上げ返済の手数料が無料

繰り上げ返済を実行するときの手数料が不要なことも、フラット35のメリットです。

もっとも、ほかの住宅ローンでも、繰り上げ返済の手数料は無料としている金融機関は多いですが、オンライン決済のみなどの条件を求めるところもあります。

フラット35の場合は、窓口で繰り上げ返済をする場合でも無料です。

なお、1度にできる繰り上げ返済の額は100万円以上です。

団体信用生命保険の加入は任意

住宅ローンを契約するとき、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関が一般的ですが、フラット35の場合、加入は任意となっています。

ただ、保険に加入しないと契約者に万一のことがあった際に、残債が遺された家族に引き継がれます。

フラット35にも「新機構団信」という保険を用意していますが、これに加入せず一般的な生命保険や医療保険のなかから選ぶこと可能です。

フラット35のデメリット

フラット35の利用を検討するときは、以下のデメリットも把握した上で契約することが大切です。

フラット35のデメリットについて紹介します。

金利が高い

フラット35は全期間固定金利を採用しており、民間金融機関が提供する変動金利タイプの住宅ローンと比べて、金利が高い傾向があります。

もし、完済まで金利が変わらなかった場合、変動金利タイプの住宅ローンを選んだ方がトータルの返済額を抑えられます。

金利が下がったときの恩恵が受けられない

仮に市場金利が下がった時、変動金利タイプの住宅ローンの金利も下がり返済額を抑えられることがありますが、フラット35は完済まで変わりませんので、金利低下の恩恵を受けられません。

適合証明書の取得が必要

フラット35の審査に通るには、住宅金融支援機構が定める建物の技術基準を満たす必要があります。

この技術基準を満たしていることを証明するのが、「適合証明書」です。

フラット35では、契約するまでに家を完成させて専門家による検査を実施し、適合証明書を取得する必要があります。

その費用は、自己負担です。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンを比較するポイント

フラット35と民間金融機関が提供する住宅ローンとで迷ったら、以下の点を比べることで選びやすくなります。

迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

金利で比べる

フラット35のデメリットでお伝えした通り、金利は銀行などが提供する変動金利タイプの住宅ローンの方が低く設定されています。

2024年1月現在で比べると、フラット35は1.87％（返済期間21～35年の場合）に対して、変動金利タイプの住宅ローンでは1％以下でも借り入れできるところも多くみられます。

ただし、変動金利タイプの住宅ローンには金利上昇リスクがあり、返済額が増える可能性があります。

将来の金利を予測するのは難しいため、金利だけを見て選ぶのは得策ではありません。

それよりも「返済額が変わっても滞りなく完済できるか？」という視点で選ぶと良いでしょう。

たとえば、借入額が少ない人や返済期間が短い人であれば、金利上昇リスクの影響を受けにくいため、変動金利タイプの住宅ローンも選択肢に入ります。

逆に、借入額が多い人や返済期間が長い人はフラット35の方が安心かもしれません。

審査基準で比べる

住宅ローンを利用するには、金融機関が求める審査基準をクリアすることが前提条件です。

民間金融機関が提供する住宅ローンの場合、年収や勤続年数、雇用形態など審査項目が多く、安定した収入がない人は審査に通らない可能性が高まります。

一方、フラット35の審査基準は返済負担率と建物の技術水準が主です。

返済負担率の上限は年収400万円を境に異なり、400万円未満であれば30％、400万円以上であれば35％になっています。

また、建物の技術水準は現在建てられている新築住宅のほとんどがクリアしていますから、それほど心配することはないでしょう。

自営業者や転職したばかりの人など収入が不安定な方でも、フラット35であれば審査に通るチャンスがあります。

団体信用生命保険の内容で比べる

団体信用生命保険を契約する際にも、保険会社の審査があります。

健康状態が良くない人は、保険加入の審査に通らず、住宅ローンも利用できません。

保険への加入が任意のフラット35であれば、健康に不安がある方でも審査に通る可能性があります。

また、健康状態がよい方の場合、団体信用生命保険の保障内容で比べるのも一手です。

民間金融機関が提供する住宅ローンの方が特約なども充実していますから、自分に適した保障内容を見つけやすいかもしれません。

ただし、金融機関と提携した保険会社に加入させられることが多いため、選択肢はそれほど多くありません。

団体信用生命保険の保障内容に満足できない方は、フラット35を選んで一般的な生命保険などから選ぶのも、方法の一つです。

繰り上げ返済の返済額で比べる

繰り上げ返済の予定がある方なら、利用のしやすさも比較検討のポイントになります。

特に、「1回あたりの返済額」は注目したいところです。

フラット35は、「1回あたり100万円以上」と繰り上げ返済の最低額を設けています。

一方で民間金融機関が提供する住宅ローンの場合、1万円以上でも繰り上げ返済できるところが多く見られます。

小まめに返済したい人は、民間金融機関の住宅ローンを選んだ方が使いやすいでしょう。

ただし、繰り上げ返済の手数料の有無もチェックして判断することが大切です。

まとめ

住宅ローンを選ぶときは、金利や審査基準で比べるだけでなく、「自分の考え方に適した住宅ローンであるか」も大きなポイントになります。

「返済額を変えたくない」「保証料や手数料を抑えたい」といった考えの人ならフラット35が適しているでしょうし、「借入額が少ない」「こまめに繰り上げ返済したい」という人なら民間金融機関の住宅ローンの方がお得になるかもしれません。

自分にぴったりな住宅ローンを選ぶことも、滞りなく完済させるために必要なポイントになるのです。

投稿フラット35はどんな住宅ローンなのか？民間銀行の住宅ローンとの違いもわかりやすく解説は丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

二世帯住宅の建築費は、一般的な一戸建てよりも高いため、より多くの資金を調達する手段として親子リレーローンは頼もしい存在です。

ただ、利用するには一定の条件を満たす必要がありますし、メリットだけでなくデメリットや注意点もあるため、内容をしっかり把握した上で検討することが大切です。

ここで、親子リレーローンの基本的な情報をまとめて案内します。

親子リレーローンの特徴

親子リレーローンとは、親が返済中の住宅ローンを子が引き継げる融資商品です。

一例として、定年退職を迎えるまでは親が返済し、退職後は子が返済を継承して完済するといったケースで使われます。

親子リレーローンは、親子二人で一つの住宅ローンを契約することになります。

このため、契約上は「親が契約者（主債務者）」「子が連帯債務者」とする、連帯債務型の住宅ローンといえるでしょう。

なお、金融機関によっては「親子リレー返済」「親子二世帯型」という商品名で提供しているところもあります。

親子リレーローンの要件

親子リレーローンには、通常の住宅ローンの利用条件に加え、以下の要件も満たす必要があります。

・同居中または同居予定の親子であること

・返済を引き継ぐ子は1人のみ

・借入時の年齢は、親が70歳未満、子が18歳以上であること

・完済時の子の年齢は80歳未満であること

・団体信用生命保険は、どちらか一方のみ加入できる

上記の条件は金融機関によって若干異なる場合がありますが、どの金融機関にも共通するのが、「親子で同居する家を取得する人」しか使えないことです。

同居形態は、一つの家に同居する場合でも、二世帯住宅でも利用できます。

また、団体信用生命保険は「子が加入すること」を求める金融機関がほとんどです。

親が加入すると、万一、子の方が先に亡くなると完済できなくなるリスクがあります。

このリスクを避けるために、親は団体信用生命保険に加入できないとしている金融機関が多いようです。

親子リレーローンの審査基準

親子リレーローンは、親子二人で契約する住宅ローンですから、審査も二人に対して行われます。

審査の基準は、通常の住宅ローンとほぼ同じです。

年収や勤続年数、健康状態など、金融機関が求める要件に併せて審査されます。

審査のポイントとして、親子リレーローンでは「子の返済能力が重視される」という点があります。

子の収入が不安定だったりほかにも多くの借り入れがあったりすると、親は審査に通っても子は審査に通らず、融資が受けられないことになります。

親子ともに「安定した収入があること」も、審査に通るためのポイントです。

親子リレーローンのメリット

一般的な住宅ローンと比べて、親子リレーローンを利用するメリットをお伝えします。

親が45歳以上でも35年ローンを契約できる

親子リレーローンの返済期間は、通常の住宅ローンと同じく最長35年に設定している金融機関が多いようです。

通常の住宅ローンでは、45歳以上の方は35年の契約はできませんが、親子リレーローンであれば子に継承されるため、35年でも契約できます。

返済期間が長くなるほど毎月の返済額を抑えられますから、家計の負担を軽減できる点も、親子リレーローンを利用するメリットです。

借入可能額を増やせる

親子リレーローンの借入可能額は、親子の収入を合算して求めます。

このため、一人で契約するより融資を増やせることもメリットです。

借入額が増えれば、選べる物件の幅も広がります。

また、返済期間を長く設定できることから、より多くの融資を得ることも可能です。

ただし、借入額が多くなると子の返済負担が重くなる可能性があります。

住宅ローン控除は親子ともに適用される

住宅ローン控除は、親子の持ち分に応じて適用されます。

二人とも控除を受けられますから、節税効果が大きくなりやすい点も魅力です。

特に子は、親が返済中の期間でも控除が受けられますから、恩恵が大きいでしょう。

なお、控除期間は最長13年です。

親子リレーローンのデメリット

さまざまなメリットがある親子リレーローンですが、デメリットもあります。

以下の点を理解して上で、検討することも大事です。

親子で同居しなければならない

親子リレーローンを利用できるのは、「親子で同居する人」です。

これは、どちらかが亡くなるまで同居を続けることを意味します。

もし途中で同居を解消する場合、残債の完済を求められることがある点は、理解しておく必要があります。

どうしても同居を解消したい場合は、どちらかが通常の住宅ローンに借り換えて返済を続けるという方法も可能です。

ただ、家を出ていく方は新しい家を確保しなければならず、余計な出費が生じるでしょう。

家を売却するのも一手ですが、その場合、売却額で残債を完済できることが条件です。

きょうだいがいると相続トラブルになることも

親子リレーローンで購入した家は、親と子の共有名義になります。

親が亡くなると、その持ち分は子に相続されますが、ここで問題になるのが「きょうだいにも相続される」ことです。

きょうだいがいない家庭であれば、ローン返済を継承する子に相続されるので問題ありませんが、きょうだいがいると返済をしていない人にも相続されてしまい、これが相続トラブルに発展する場合があります。

きょうだいがいる家庭では、事前に相続に関する話し合いをしておく必要があります。

相続税や贈与税が課せられる

親が亡くなったら、その持ち分に応じて子には相続税が課せられます。

相続税対策として、親が亡くなる前に「子の名義にする」という方法もありますが、この場合は子に対して贈与税が課せられます。

いずれの場合も、親の持ち分が大きいほど子の負担が重くなりますので、持ち分を決める際には将来の相続税も見越して決めることが大切です。

親が返済途中で亡くなったときの対策も必要

親子の持ち分を決めても、「親が早く亡くなって、子の返済額が増える」というリスクにも備える必要があります。

具体的なケースとして、「定年までに返済できる額をもとに持ち分を決めたものの、親が定年前に亡くなってしまい、その残債が子に継承される」ということも、考えられるでしょう。

親の残債が多いほど子の返済負担が重くなり、返済が滞るなどして家を手放さなければならないこともあります。

こうした事態を避けるには、「限度額いっぱいの借り入れをしないこと」がポイントの一つです。

親子二人の収入を合算できるとはいえ、借入額を増やしすぎると返済に苦労するのは子の方ですから、借入額は慎重に決める必要があります。

また、親が団体信用生命保険に加入できない場合、ほかの生命保険に加入することも対策の一つです。

親の生命保険で残債を減らすことができれば、遺された子の返済負担を軽くできます。

親子リレーローンの利用を検討する時は、将来を見据えて確認しなければならない事項が、通常の住宅ローンよりも多くなります。

想定されるリスクをピックアップし、対策法や解決法を検討した上で契約することも重要なポイントです。

親子リレーローンと親子ペアローンの違いは？

親子で一つの物件を購入する方法には、親子リレーローンのほかにも「親子ペアローン」という商品もあります。

親子ペアローンとは、二人でそれぞれ別の住宅ローンを契約して一軒の家を購入する方法です。

それぞれの収入に応じた融資額を合算して家を購入できるため、物件の選択肢が広がります。

また、住宅ローン控除も親子ともに適用されますし、借入額に応じて持ち分が決まることも親子リレーローンと同じです。

親子リレーローンと違う点の一つが、「契約本数は2本になる」ことです。

親子それぞれで契約するため、手数料などの諸費用も2倍近くになります。

また、「親子ともに団体信用生命保険に加入できる」のも、親子リレーローンとの違いです。

親が亡くなった際には、親の分の残債は保険で完済できます。

このため、遺された子に親の残債が継承されず、子の負担が重くなる心配はありません。

このほか、「返済は親子同時に進める」のも、親子リレーローンと異なる特徴です。

親子ペアローンを利用するときの注意点

親子ペアローンは、親も団体信用生命保険に加入しなければなりません。

そのため、「親の年齢や健康状態が加入条件を満たしているか」がポイントになります。

団体信用生命保険に加入できるのは「70歳未満」という商品が多いです。

これは住宅ローンの利用条件とほぼ同じですから、年齢で心配するケースは少ないでしょう。

問題は、健康状態です。

保険に加入する際には、持病の有無や既往歴などを申告する「告知書」という書類を提出しなければなりません。

高血圧や糖尿病などの持病を抱えている方は審査に通らない可能性が高く、住宅ローンの借り入れもできなくなります。

健康に不安がある方は、「親子リレーローン」を選んだ方が審査には有利でしょう。

なお、告知書は自己申告制ですが、病気を隠すなど嘘の情報は絶対に書かないでください。

後で発覚すると「虚偽の報告をした」とみなされ、保険金が支払われない場合があります。

正直に記載することが、遺された子のためになるのです。

まとめ

親子リレーローンを利用すれば、年齢や収入に不安がある方でも、理想の家を手に入れやすくなります。

親子ともに住宅ローン控除が適用されますから、節税効果も期待されるでしょう。

一方で、親の残債は子に継承されますから、万一のことがあった際に子の負担が重くならないよう対策を打つことも大切です。

無理な返済プランを立てないことはもちろん、持ち分の割合や相続のこともしっかり話し合い、互いに納得した上で契約しましょう。

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マイホームを検討している人の中には、「何歳までに家を買う」と、購入するときの年齢を決めている方もいらっしゃるでしょう。

あるいは、資金面も考慮して「余裕のある時期に購入したい」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。

マイホームを購入するタイミングは人それぞれですが、それぞれの年代にメリットもあればデメリットもあります。

ここでは、マイホームを購入する年代別のメリット・デメリットをお伝えするとともに、家を買うときに考えたいポイントも紹介します。

家を買う理想的な年齢は？

一般論として、世間では何歳くらいで家を買っているのでしょうか。

国土交通省の調査によると、戸建住宅を購入したときの世帯主の平均年齢は、以下のような結果になっています。

・新築注文住宅：41.1歳

・分譲戸建住宅：39.5歳

※はじめて家を買う「一次取得者」の場合

平均すると年齢が高いようにも感じられますが、年代別に見ると以下の比率になっています。

■新築注文住宅の世帯主の年代別割合

・30歳未満：14.1％

・30代：41.7％

・40代：23.5％

・50代：9.4％

■分譲戸建住宅の世帯主の年代別割合

・30歳未満：12.5％

・30代：45.6％

・40代：27.9％

・50代：8.2％

年代別に見ると、30代で家を買う人が多いことがわかります。

平均年齢が高いのは、60歳以上で取得される方も一定数いるためだと推測されますが、いずれにせよ、マイホームは年齢に関係なく購入されていることがわかるでしょう。

ただ、それぞれの年代で家を購入するときには注意点もあります。

この下の項目で、各年代で家を買うメリットとデメリットを見ていきましょう。

出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

20代で家を買うメリット

20代でマイホームを購入するメリットの一つとして「定年までに住宅ローンを完済できる」ことが挙げられます。

住宅ローンを早く完済することで老後の資金を蓄えることができ、充実したセカンドライフを過ごせるでしょう。

また、返済期間を長く設定するほど毎月の返済額を抑えられますから、「家計の負担を軽減できる」ことも、20代で家を買うメリットの一つです。

無理のない返済プランを立てられるため、返済滞納リスクを下げられる点でも有利でしょう。

20代で家を買うデメリット

20代は将来のライフプランに確定要素が少なく、「転居する可能性が高い」ことがデメリットの一つといえます。

たとえば、家族が増えると部屋が手狭に感じ、広い家に転居することがあるかもしれません。

ほかにも、転勤や転職で引っ越す可能性もありますし、給与やボーナスが減って住宅ローンの返済が難しくなり家を手放さなければならないことも考えられます。

こうした将来のリスクへの対応も、しっかり検討することが大事です。

また、住宅ローンは年収に応じて借入額が決まりますから、年収の少ない20代だと「借入額が少なくなる」可能性があります。

借入額が少ないと、選択できる物件が限られてきます。

あらかじめ借入可能額をシミュレーションし、希望額が借りられるか試算することも大切です。

30代で家を買うメリット

一般的に30代は、家を買うのに適した年代といわれます。

結婚や出産などを経て、ある程度の人生設計が固まる年代ですし、家族構成や勤務地も定まるため転居するリスクも低く、「理想の家を検討しやすい」ことが30代で家を買うメリットの一つです。

また、住宅ローンを利用する場合も「審査に通りやすく返済が滞りにくい」ことも、30代の特徴です。

住宅ローンの審査では「安定した収入がある」ことが重視されます。

同じ勤務先に長く勤めている人であれば、収入が安定しているとみなされ、審査に通る確率が高まるでしょう。

30代は、子どもの教育費も抑えられる年代でしょうから、無理のない返済プランを立てていれば滞納するリスクも抑えられます。

30代で家を買うデメリット

住宅ローンの観点から、30代は35年ローンを利用できるギリギリの年代といえます。

多くの金融機関では、安定した収入がある定年までに完済するよう求める傾向があります。

仮に65歳が定年とすれば、35年ローンが利用できるのは30歳までです。

もちろん、39歳の人でも35年ローンを利用できますが、定年後も返済が続くため老後に不安要素が残るでしょう。

このため、「20代よりも返済期間が短くなる」可能性があります。

頭金を用意して借入額を減らしたり、繰り上げ返済を利用して完済時期を早めたりと、定年後も返済が続かないよう工夫することがポイントです。

40代で家を買うメリット

40代も、家族構成やライフスタイルが固まっているので、理想の家を検討しやすい年代です。

老後を見据えた家づくりも検討しやすく、「住み替えやリフォームをしなくても住み続けられる家を建てられる」ことがメリットといえます。

また、一般的には収入の多い年代ですから、「頭金（自己資金）を準備しやすい」でしょう。

多めに用意できれば借入額を減らせ、返済期間を短く設定しても無理のない返済プランを立てられますし、返済期間が短くなれば金利負担を抑えられます。

ちなみに、頭金が多い人は金融機関からの信頼も得やすく、審査にも良い影響を与えるといわれます。

40代で家を買うデメリット

40代になると、35年ローンが利用できない人も出てきます。

多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳未満としているため、「45歳以上の人は35年ローンが利用できません」。

もっとも、定年後も住宅ローンの返済が続くような計画は避けたいところです。

頭金を多めに用意したり、繰り上げ返済を利用したりと、早く完済できるよう工夫しましょう。

また、子どもが高校や大学に進学する家庭だと「教育費も多く必要」な年代です。老後の資金も考えたうえで、返済計画を入念に考える必要があります。

50代で家を買うメリット

最近は、50代で家を買う人が多くなっている印象があります。

子どもが就職したり独立したりする年代でしょうから「家計に余裕が生まれやすい」ことが、家を買う決め手になっているようです。

老後を見据えて、セカンドライフを満喫できる家を購入される方も少なくありません。

夫婦二人暮らしであれば、平屋やコンパクトな家など建築費を抑えられる家を検討される方もいらっしゃいます。

50代で家を買うデメリット

50代だと、「住宅ローンが利用できない」人も出てきます。

完済時の年齢は定年後になるでしょうから、安定した収入が年金のみという人だと審査に通りにくくなります。

また、団体信用生命保険に加入できず審査に通らないことも考えられます。

団体信用生命保険の加入は、多くの金融機関で必須条件としているため、健康上の理由で加入できなければ審査に通らず、住宅ローンが利用できません。

フラット35のように加入が任意の商品もありますが、万一のことを考えると加入した方が安心です。

病気やケガなどで予想外の出費も多い年代ですから、老後の資金を確保した上で頭金の額を検討し、借入額を減らせるよう調整しましょう。

家を買うときに考えたい間取りと資金面でのポイント

マイホームを検討するとき、間取りの考え方や資金的な考え方にも、年代によって異なる場合があります。

家を買う前には、以下の点も確認しておきましょう。

間取りの考え方

20代や30代の人だと、将来家族が増えて「部屋が足りなくなった」「家が手狭になった」ということが起きる可能性があります。

こうした事態に備えて、家族が増えても対応できる間取りや広さを検討することが大切です。

たとえば、子ども部屋は広めに確保し、人数が増えたら壁を容易に設置できる仕様にしておくなど、可変性のある間取りを検討しましょう。

40代や50代の場合、老後を見据えた間取りを検討したいところです。

車いす生活になっても不便にならないように、手すりやスロープを設置したり廊下を広めに確保したりといったバリアフリーを意識して間取りを考えましょう。

足腰が弱くなると階段の昇降が難しくなりますから、平面移動が基本の平屋の家にするのも一手です。

資金的な考え方

資金的には、「頭金（自己資金）の割合」は年代によって異なります。

一般的には、物件価格の1～2割くらい用意すると良いといわれますが、50代なら半分以上は用意しておきたいところです。

一方、20代の場合は自己資金で用意するのが難しい方もいらっしゃるでしょう。

その場合、親からの援助も検討したいポイントです。

頭金がなくても借り入れできる住宅ローンもありますが、通常の住宅ローンより金利が高いため返済額が増えますし、家計の負担が重くなる可能性があります。

親とも相談して、頭金の確保に努めましょう。

家を買う年齢に関するよくある質問

家を買ってはいけない年齢はある？

基本的には資金がある人なら、どの年代でも家を購入できますので、「買ってはいけない年齢」はありません。

ただし、住宅ローンを利用する場合は「未成年は利用できない」「借入時の年齢は70歳未満」などの年齢制限があるため、注意が必要です。

また、年齢を問わず就職・転職して1年未満の方は、勤続年数の審査基準で通らない可能性があります。

20代で頭金なしで家を買うことは可能？

「フルローン」という住宅ローンを利用すれば、頭金が0円でも家を買えます。

ただし、フルローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなるため、20代だと年収や勤続年数などの点で審査に通らない可能性があります。

また、一般的な住宅ローンよりも金利が高いため、トータルの返済額が増えることも注意点です。

こうした点も含め、フルローンを利用するかどうかを判断しましょう。

まとめ

家を買うタイミングは年齢だけでなく、出産や子どもの進学といったライフイベントで決める方もいらっしゃいますし、収入が増えたことがきっかけで購入される方もいらっしゃいます。

いずれにしても「家が欲しいと思ったとき」が、ベストなタイミングです。

さまざまな観点から「今が買い時」と思い付いたら、具体的に検討されてはいかがでしょうか。

投稿家を買う理想的な年齢・タイミングは？年代別のメリット・デメリットやポイントもわかりやすく紹介は丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

ただ、その金額によっては「贈与税」が課せられる可能性があります。

たとえ親族であっても、条件によっては多額の贈与税が課せられるため、注意が必要です。

ただし、贈与税には「特例」があり、住宅取得が目的の場合は非課税限度額が高く設定されています。

この特例を受けるには、一定の条件を満たす必要がありますが、具体的にどのような条件が必要なのでしょうか。

贈与税の基本的な知識とともに、詳しく解説します。

贈与税とはどんな税金？

贈与税とは、個人間の取引において一定額を超える財産を取得した時に、その財産に対して課せられる税金のことです。

この場合の財産とは、現金のほか不動産や自動車、有価証券なども含みます。

また一定額とは、一般的な贈与であれば年間110万円です。

贈与税には基礎控除が設けられており、その金額が110万円です（2023年現在）。

つまり、その年の1月1日から12月31日までの贈与合計額が110万円以下の場合は、贈与税は課税されません。

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは

贈与税の基礎控除には、特例があります。

その一つが、住宅取得を目的とした贈与に適用される「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」です。

この特例は、親や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の一部として贈与を受ける場合、基礎控除額が最大1,000万円に緩和されます。

基礎控除額は、住宅の性能によって異なり、断熱性や耐震性などを高めた省エネ等住宅の場合は1,000万円、その以外の一般的な住宅だと500万円です。

なお、この特例は一般贈与の基礎控除と併用できます。

親などから1円の贈与も受けていない人が省エネ等住宅を取得する場合は、最高1,110万円までが非課税になります。

特例の適用条件について

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例は、一定の条件を満たす人が受けられます。

基本的な条件は、次の通りです。

・直系尊属からの贈与であること

・18歳以上の人

・合計所得金額が2,000万円以下

・日本に住んでおり、日本国内に家を建てること

・床面積は40m2以上240m2以下

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居すること

それぞれの項目について、詳しく解説します。

直系尊属からの贈与であること

直系尊属とは、贈与を受ける人の両親または祖父母のことです。

兄弟や親戚は、対象になりません。

また、配偶者の両親や祖父母も対象外ですが、養子縁組の場合は直系尊属として認められます。

このほか、夫婦で共有名義の家を建てる場合、それぞれの親から贈与を受けても適用されます。

夫の両親から1,000万円、妻の両親から1,000万円の贈与があっても、共有名義の省エネ等住宅を建てることが目的であれば非課税です。

18歳以上の人

贈与を受けた年の1月1日現在で、18歳以上の人であることも条件です。

以前は20歳以上でしたが、法改正により2022年4月以降は18歳に引き下げられました。

合計所得金額が2,000万円以下

共働き世帯の場合、夫婦の合計所得が2,000万円以下であれば適用されます。

なお、床面積が40m2以上50平方m2未満のマンションなどを取得される方は、1,000万円以下になります。

日本に住んでおり、日本国内に家を建てること

住所が日本にある人が、日本で家を建てることが条件です。

床面積は40m2以上240m2以下

この場合の床面積は、登記簿上の床面積です。

なお、店舗や事務所などを併設する家の場合、床面積の半分以上を住居として使用することも条件です。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居すること

贈与税は、管轄の税務署に申告する必要があります。

申告期限は、贈与を受けた翌年の3月15日までです。

この日までに入居できるよう、スケジュールを調整する必要があります。

中古住宅の追加要件について

中古住宅は、新耐震基準に適合していることも条件になります。

具体的には、以下の要件を満たす建物であることが条件です。

・1982年1月1日以後に建築された家であること

・1981年以前の建物は、耐震基準適合証明書などで安全性が証明されていること

1981年以前の建物で耐震基準を満たさない場合は、耐震改修工事を実施することで適用されます。

その場合、住宅取得日までに耐震改修工事の申請を行い、かつ贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準適合証明書などで証明する必要があります。

限度額を超えるときの贈与税の計算方法

特例により非課税限度額が緩和されるものの、「限度額以上の援助を受けたい」と思っている方もいらっしゃるでしょう。

その場合、非課税限度額を超えた額に対して贈与税が課せられます。

たとえば、親から1,500万の資金援助を受ける場合、省エネ等住宅は500万円（一般贈与の基礎控除も含めると390万円）、それ以外の住宅は1,000万円（一般贈与の基礎控除も含めると890万円）に対して、贈与税が課せられます。

なお、贈与税を算出する際は「特例贈与財産用」の計算法が用いられます。

計算方法は、以下の通りです。

・贈与税額＝「控除後の課税額」×「税率」－「控除額」

税率と控除額は、控除後の課税価格に応じて異なります。

【ケース】1,500万の贈与を受けたときの贈与税は？

具体的に、親から1,500万の贈与を受けたときの税額を計算してみましょう。

なお、これ以外に贈与は受けていない（一般贈与の基礎控除を全額受けられる）こととします。

まず、「控除後の課税価格」を求めます。

【省エネ等住宅】1,500万円－（1,000万円＋110万円）＝390万円

【それ以外の住宅】1,500万円－（500万円＋110万円）＝890万円

次に、上記の表より適用される税率および控除額を、贈与税の計算式にあてはめます。

【省エネ等住宅】390万円×15%－10万円＝48.5万円

【それ以外の住宅】890万円×30%－90万円＝177万円

このように限度額を超えると、多額の贈与税が課せられますので、注意しましょう。

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けるときの注意点

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けるには、以下の点も注意したいポイントです。

税務署への申告が必要

特例を受けるには、贈与を受けた翌年3月15日までに管轄の税務署への申告が必要です。

申告をしなければ、「住宅取得が目的の贈与」であることがわからず、特例による基礎控除額の緩和措置が受けられません。

期限内に必ず申告するようにしましょう。

「贈与の時期」と「家が完成する時期」を考慮する

特例を受ける条件の一つに、「贈与を受けた翌年3月15日までに入居する」という項目があります。

この日までに家が完成せず、入居できない場合は、特例が受けられないことがありますので注意しましょう。

なお、工事が遅れるなどの理由で入居できない場合、税務署が「工事が完了に準ずる状態にある」と認めれば、特例が受けられます。

ただ、スケジュールは余裕を持って立てた方が安心です。

住宅ローンの実行前に贈与を受ける

「住宅取得」を前提に認められる特例ですから、住宅ローンの実行後の贈与だと「別の目的で贈与された」とみなされ、特例が適用されないことがあります。

贈与を受ける時期は、住宅ローンの実行前に設定しましょう。

住宅ローン控除と併用するときの注意点

住宅ローン利用者なら、「住宅ローン控除」も魅力的な節税制度です。

住宅取得等資金贈与の非課税の特例とも併用できますが、その際に注意したいのが「贈与額によっては、控除額が減る可能性」があること。

贈与額とローン借入額の合計が住宅購入費を上回ると、上回った分が住宅ローン控除の対象外になるので、注意が必要です。

たとえば、親からの贈与額が1,000万円、住宅ローンを2,000万円借り入れる人が、2,500万円の家を購入するとします。

このとき、住宅購入費を超える500万円は「目的がわからない資金」とみなされ、住宅ローン控除の対象から外されてしまい、控除額が減る可能性があるのです。

引っ越しの資金なども含めて、親から多めに資金援助を受けようと考えている方もいらっしゃるでしょうが、住宅ローン控除の節税効果が薄れてしまう可能性があることも理解しておきましょう。

非課税限度額以上に贈与を受けたいときの対応方法

「限度額を超えるときの贈与税の計算方法」で説明したように、非課税限度額以上に贈与を受けると多額の贈与税が課せられる恐れがあります。

ただ、限度額以上の贈与を受けても課税から免れる合法的な方法も、いくつかあります。

一例として、家を建てる数年前から「非課税限度額内の資金援助を受け続ける」のも一手です。地道な手段ですが、年間110万円までなら贈与税は課されないため、5年間で550万円が非課税で得られます。

このほか、「親と共有名義にする」という方法もあります。

名義（持ち分）を共有すれば、贈与ではありませんから贈与税は課せられません。

また、あくまでも名義の共有ですから、一緒に住まなくても大丈夫です。

ただし、親が亡くなった後に相続税が生じます。

また、兄弟がいると相続トラブルに発展する恐れもあるため、家族で話し合うことも大事です。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を利用すれば、頭金を増やして住宅ローンの借入額を抑えられますから、返済負担も軽くなります。

支援額が非課税限度額内に収まれば、大きな節税効果を期待できますので、親と相談してみてはいかがでしょうか。

なお、利用するには税務署への申告や、入居日のスケジュール調整なども必要です。

しっかり計画を立てて、マイホームをお得に購入しましょう。

投稿親から住宅購入の資金援助を受けるときに損をしない方法！贈与税の非課税特例とはは丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

ここでは、元利均等返済と元金均等返済のそれぞれの特徴や、返済額にどれくらいの差が生じるのかといった、返済方法の基本的な情報をお伝えします。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、元金（借入額）と利息の合計額を求め、毎月の返済額がほぼ一定になるように均等に割った額を返済していく方法のことです。

金利動向によっては返済額が変わりますが、完済まで金利が変わらなければ毎月の返済額も変わりません。

毎月の返済額はほぼ一定でも、返済額に占める利息の割合が大きく変化することも、元利均等返済の特徴です。

元利均等返済では、元金の多い返済開始直後のほうが利息負担分は大きくなり、完済に近づくほど元金の割合が増える仕組みになっています。

このため、元金が減りにくく、一方で利息負担は大きくなり、トータルの返済額は元金均等返済よりも増える傾向があります。

元利均等返済のメリット

元利均等返済は、毎月の返済額がほぼ一定になるため、「返済計画を立てやすい」ことがメリットの一つです。

金利動向にもよりますが、基本的には毎月の返済額に大きな変動がないため、将来の家計収支が立てやすくなります。

また、「審査に通りやすい」ことも元利均等返済を選ぶメリットです。

この後に紹介する元金均等返済の場合、返済開始直後の毎月の返済額が元利均等返済よりも多くなる傾向があります。

金融機関の審査では、返済開始直後の返済額に無理がないかもチェックしますから、返済額の少ない元利均等返済の方が審査に通りやすいのです。

元利均等返済のデメリット

元利均等返済は、「トータルの返済額が高くなる」ことがデメリットの一つです。

上記で解説したように、元利均等返済は元金が減りにくい返済方法です。

そのため利息負担が増えやすく、トータルの返済額が高くなりやすいのです。

利息負担を少しでも減らすには、繰り上げ返済がおすすめ。

繰り上げ返済は元金の返済に充てられるため、利息負担も減らせます。

元金均等返済とは

元金均等返済とは、まず元金（借入額）を返済期間で均等に割り、そこにローン残高に応じた利息を足した額を返済していく方法のことです。

利息は元金の多い返済開始直後の方が高くなるため、最初の返済額も大きくなります。

ただし、完済に近づくほど利息は安くなりますから、毎月の返済額が徐々に下がっていく点が、元金均等返済の特徴です。

最後の月は、ほぼ元金のみの返済になります。

また、元利均等返済と比べて元金の減るスピードが早いことも特徴です。

元金が減れば利息負担も軽くなりますから、トータルの返済額は元利均等返済より安くなる傾向があります。

元金均等返済のメリット

上述の通り、「トータルの返済額が安くなる」のが、元金均等返済を選ぶメリットの一つです。

また、毎月の返済額は徐々に減っていくため「将来にゆとりが生じやすい」こともメリットといえます。

元金均等返済は、返済開始直後の毎月の返済額は高いものの、完済が近づくにつれ安くなります。

「現在は一定の収入を得ているが、老後の家計が心配だ」という方なら、元金均等返済を選ぶことで将来の返済負担を抑えられ安心でしょう。

元金均等返済のデメリット

デメリットは、「返済開始直後の毎月の返済額が高くなる」点が挙げられます。

これから収入が増える見込みの人だと、最初に高い額を返済しなければならないため、家計を圧迫する恐れがあります。

この点は、金融機関も把握していますから「審査に通りにくい」ことも、元金均等返済のデメリットです。

収入や借入額によっては、元利均等返済では通っても元金均等返済だと通らないということも想定されます。

審査に通るか微妙な場合は、元利均等返済を選んだ方が有利です。

元利均等返済と元金均等返済どちらがお得？

これまで説明した通り、トータルの返済額は「元金均等返済」の方が安くなりますが、将来の収支計画や金融機関の審査の点では「元利均等返済」を選んだ方が得策といえます。

では、返済額にどれくらいの差が生まれるのでしょうか。

ここで、それぞれのトータルの返済額と、毎月の返済額をシミュレーションしてみます。

3,000万円を35年で返済するケース

3,000万円の住宅ローンを、返済期間35年で借り入れるケースでシミュレーションします。

なお、金利は全期間固定で1.8％とします。

この条件で、トータルの返済額のほか、毎月の返済額は「初回（1回目）」「10年後（120回目）」「20年後（240回目）」「最後（420回目）」を求めました。

その結果は、以下の通りです。

トータルの返済額をみると、元利均等返済は約4,046万円に対し、元金均等返済は約3,947万円と、100万円近く差が出ています。

一方、毎月の返済額をみると、元利均等返済は毎月9万6,327円が変わらず続くのに対し、元金均等返済は、初回が元利均等返済より約2万円高い11万6,428円です。

住宅ローンの審査で考えると、元金均等返済を選ぶ人は「現在の給与で約11.6万円のローン返済が可能か」という点が、審査をクリアする条件の一つになります。

その後、返済額は減り続け約16年目には逆転。

以降、元金均等返済の方が毎月の返済額は安くなります。

最後の返済額は7万1,775円で、ほぼ元金のみです。

参考：keisan「ローン返済（毎月払い）」

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

2,000万円を25年で返済するケース

今度は、2,000万円の住宅ローンを、返済期間25年で借り入れるケースでシミュレーションします。

金利は全期間固定で1.8％です。

先ほどよりも借入額と返済期間を少なくした場合だと、どれくらいの差が出るのか試算してみましょう。

この場合も、トータルの返済額は元金均等返済の方が安く、約33万円の差が出ます。

ただ、借入額3,000万円・返済期間35年のケースと比べると、差額は大きく縮小します。

結局、元利均等返済と元金均等返済の差は利息負担分ですから、「借入額が少ない」「返済期間が短い」「金利が低い」場合は、トータル返済額の差は小さくなるのです。

一方で毎月の返済額をみると、初回は元金均等返済の方が約1.4万円高くなるのに対し、最後の返済では元利均等返済の方が約1.6万円も高くなります。

参考：keisan「ローン返済（毎月払い）」

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

自分に向いているのは元利均等返済と元金均等返済のどちら？

元利均等返済と元金均等返済、どちらを選ぶかは人それぞれ。

自分に適した方を選ぶことが大切です。

では、具体的にどんな人はどちらを選べば良いのでしょうか。

それぞれの返済方法に向いている人の特徴を見ていきましょう。

元利均等返済に向いている人の特徴

元利均等返済を選んだ方が良い人は、次のようなタイプです。

・返済額をあまり変えたくない人

・安定した収入があり、今後増える見込みの人

・借入額をできるだけ増やしたい人

元利均等返済は毎月の返済額がほぼ一定のため、安定した収入のある人に適しています。

特に、これから収入が増える見込みの方なら、子育ての費用や老後の生活費に備えた貯蓄がつくりやすいでしょう。

住宅ローンの審査の観点では、元利均等返済のほうが年収のハードルが下がり、借入額を増やしても審査に通る可能性が高いです。

「できる限り多く借り入れたい」という方には、元利均等返済が向いています。

元金均等返済に向いている人の特徴

元金均等返済を選んだ方が良い人は、次のようなタイプです。

・年収は高いが、これから下がる見込みの人

・借入額が少ない、または返済期間が短い人

・金利負担を抑えたい人

元金均等返済は、返済開始直後の返済額が高いため、働き盛りの中高年層など一定の年収がある人に適しています。

毎月の返済額は徐々に下がりますから、完済が定年後になる見込みの人でも返済が滞るリスクを下げられるでしょう。

また、自己資金を多く用意できるなど、借入額が少ない人や返済期間が短い人も、元金均等返済の方が金利負担を抑えられ、トータルの返済額を少なくできます。

ただし、初回返済額を支払っても家計に余裕があることが条件です。

まとめ

返済方法を決めるときに大切なのは、「将来のライフプランが、どれだけ具体的に決まっているか」という点もポイントになります。

「これから収入が減る見込みだ」「老後は年金のみが収入だから負担を抑えたい」という人は、元金均等返済の方が適しているでしょう。

逆に、ライフプランがまだ明確ではない人なら、元利均等返済のほうが何かあった時に対応しやすいです。

いずれにしても、無理のない返済プランを立てられ、ゆとりある暮らしを実現できそうな返済方法を選ぶことが大切です。

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利用を検討している方は、この期間や年齢を考慮した上で、借入額を決めることが大切です。

では、実際に住宅ローンを利用している方は、返済期間を何年に設定したのでしょうか。

また、何歳で借り入れ、完済時の年齢はいくつにした人が多いのでしょうか。

各種データに基づいて、平均的な借入年数と年齢について解説します。

住宅ローンの完済時年齢には上限がある

住宅ローンの利用条件のひとつに、年齢があります。

一般的には、「借入時の年齢が70歳未満」、「完済時の年齢は80歳未満」としている金融機関が多いです。

完済時の年齢が決まっているため、年齢によっては返済期間も決まるでしょう。

たとえば、借入時の年齢が50歳の人は、返済期間は最長30年になります。

完済時の年齢に上限が設けられている理由として、団体信用生命保険の加入があります。

この保険は、契約者に万一のことがあった際に残債を保険会社が肩代わりしてくれるというものです。

多くの金融機関では団体信用生命保険への加入を義務付けており、「保険に加入できる最高年齢」を「住宅ローンの完済年齢の上限」とするところが多いようです。

住宅ローンを借入できる返済期間

住宅ローンの返済期間にも、上限が設定されています。

通常の住宅ローンの場合、返済期間は最長35年としている金融機関が多いです。

なお、長期優良住宅を取得する場合など一定の条件を満たせば、返済期間を50年に延長できる住宅ローンもあります。

この期間は最長の借入年数ですから、完済時年齢の上限さえ守れば、25年でも30年でも契約者が自由に設定できます。

ただし、借入年数が短くなると毎月の返済額が増える点には注意が必要です。

住宅ローンの平均的な返済期間と年齢

実際に住宅ローンを利用している人は、返済期間を何年に設定している人が多いのでしょうか。

ここでは、国土交通省がまとめた「住宅市場動向調査報告書（令和4年度）」を元に紹介します。

返済期間の平均年数

返済期間の平均年数は、以下の通りです。

・注文住宅：32.8年（土地購入を含む場合は34.5年）

・分譲戸建住宅：32.7年

・中古戸建住宅：28.4年

出典：国土交通省住宅局「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf

住宅取得者の平均年齢

平均年齢は、住宅を初めて取得した世帯主の年齢について、調査されています。こちらも物件の種類別にみていきましょう。

・注文住宅：39.5歳

・分譲戸建住宅：37.5歳

・中古戸建住宅：43.6歳

出典：国土交通省住宅局「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf

これらの数値から完済時の年齢を考えると、70歳くらいに設定している人が多いと考えられます。

ただし、繰り上げ返済を使って返済期間を短くする人も多く、実際は定年（65歳）までに完済する人が多いと推測されます。

住宅ローンの借入年数の決め方

住宅ローンの返済期間を何年にするかで、迷っている方も少なくないでしょう。

ここで、借入年数を決めるときのポイントを、いくつか紹介します。

定年までの年齢で決める

一般的に、住宅ローンは「定年」までに完済する人が多いです。

完済時年齢の上限は80歳であっても、収入が年金だけではローン返済が家計を圧迫しますし、高齢になるほど医療費もかかるため、安定した収入がある定年まで完済する人がほとんどです。

そこで、「定年までの年数＝返済期間」と決める方が多くみられます。

65歳が定年とすれば、30歳なら返済期間は35年、35歳なら30年、40歳なら25年という計算です。

なお、年齢の高い人は返済期間が短くなるため、毎月の返済負担が重くなります。

頭金を増やして借入額を減らすなど、無理のない返済プランを計画しましょう。

毎月の返済額から決める

現在の家計支出から、「毎月いくらまでならローンの返済に充てられるか」を試算し、その額で希望する物件が何年で完済できるかをシミュレーションするという方法です。

いま賃貸に住んでいる方なら、その家賃を毎月のローン返済額の目安にしても良いでしょう。

たとえば、毎月10万円を住宅ローンの返済に充てられる場合、借入可能額は次の通りです。

・25年返済：2,442万円

・30年返済：2,818万円

・35年返済：3,163万円

※全期間固定金利1.7％、元利均等方式でシミュレーションしています。

参考：住宅保証機構「借入可能額の試算（返済額より算出）」

https://loan.mamoris.jp/borrowing_repay.asp

仮に、3,000万円を借り入れたい方は、返済期間を30年以上にする必要があります。

なお、マイホームを購入すると固定資産税や火災保険など、賃貸にはないランニングコストがかかります。

このため、毎月のローン返済額は家賃よりもやや少なめにして試算することをおすすめします。

35年で借り入れる

完済時年齢に問題がなければ、とりあえず「35年にする」というのも一手です。

返済期間が長いほど毎月の返済額は抑えられ、家計への負担も軽くなりますし、滞納リスクも下げられます。

余裕ができたら繰り上げ返済を実施して、返済期間を短くすることも可能です。

なお、借入年数が長くなると金利負担が大きくなり、トータルの返済額が増えます。詳しくは、次の章で解説します。

借入年数で総返済額をシミュレーション

返済期間が長くなると、金利負担額も増えてトータルの返済額が増えてしまいます。

返済期間の違いでどれくらいの差額が生じるのかを、シミュレーションしてみましょう。

シミュレーションにあたり、借入条件は以下の通りです。

• 借入条件

・借入額：3,000万円

・金利：1.7％（全期間固定）

・返済方法：元利均等返済

・ボーナス返済なし

この条件で、返済期間を「20年」「25年」「30年」「35年」にした場合の「トータルの返済額」と「毎月の返済額」を算出した結果が、次の通りです。

参考：住宅保証機構「返済額の試算」

https://loan.mamoris.jp/repayment.asp

トータルの返済額から元金（3,000万円）を引いた金利負担で比べると、返済期間が20年のときは約541万円に対し、25年だと685万円、30年だと約832万円、35年だと約983万円にまで増加してしまいます。

一方で、毎月の返済額は返済期間が長くなるほど安くなるため、家計への負担は軽くなるでしょう。

返済期間を決めるときは、トータルの返済額と毎月の返済額も把握した上で、返済負担が重くならない年数を見極めることも大切です。

まとめ

住宅ローンの返済期間を長く設定すれば、毎月の返済額は減らせますがトータルの返済額が高くなってしまいます。

逆に短く設定すると、トータルの返済額は少なくなりますが毎月の返済額が増えてしまい、場合によっては金融機関の審査に通らない可能性があります。

このバランスを見ながら、借入年数を決めるのもポイントの一つです。

なお、繰り上げ返済を利用すれば返済期間を短くすることも可能です。

契約時はできる限り長く設定して滞納リスクを下げておき、家計に余裕が生まれたら繰り上げ返済で返済期間を短くするのも、合理的な方法でしょう。

借入年数に迷われたら、繰り上げ返済の計画も検討してみてはいかがでしょうか。

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「できる限り多くの融資を受けたいが、多すぎると返済が大変だ」と、心配に思う方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンの借入額を決める際には、いまの年収に適切な借入可能額を、あらかじめ知っておくことが大切です。

そこで、年収500～600万円の人が無理なく返済できる借入可能額を、シミュレーションしてみました。

住宅ローンの返済で苦労しないためのポイントも、お伝えします。

年収500～600万円の借入可能額を算出

住宅ローンの借入可能額は、年収のほかにも返済期間や金利、返済負担率などの要素を加味して算出します。

ここで、無理のない返済プランを立てる上で大切な要素が「返済負担率」です。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のこと。

仮に、返済負担率が25％の場合、年収500万円なら125万円、600万円なら150万円が年間返済額になります。

返済負担率は、金融機関ごとに上限を定めており、その上限は30～35％に設定しているところが多いようです。

ただ、上限ギリギリに設定すると、何かあったときに返済が滞るリスクが高まります。

一般的に、返済負担率は25％くらいに設定すると滞ることなく返済できるといわれますので、借入可能額を算出する際の参考にしてください。

これを前提に、年収500万円および600万円の借入可能額と毎月の返済額をシミュレーションしてみます。シミュレーションにあたり、借入条件は以下の通りです。

• 借入条件

・返済期間：35年

・金利：1.7％（全期間固定）

・返済負担率：25％

・返済方法：元利均等返済

・ボーナス返済なし

• 借入可能額と毎月の返済額

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

https://loan.mamoris.jp/index.html

年収500～600万円で借りられる額と無理のない額の目安

上記のシミュレーションより、年収500万円の人は3,295万円、年収600万円なら3,954万円が借入可能額の目安という結果になりました。

ただ、毎月の返済額を見たときに「意外と高い」と感じられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

とりわけ給与所得者の人には、「毎月の給与から払えるのか？」と思われた方がいらっしゃるかもしれません。

たとえば、年収に税金や保険料を含んでいる場合、手取りの給与は年収500万円なら400万円くらい、600万円なら480万円くらいになるでしょう。

さらに、ボーナスを含んでいる場合、手取りの月給で見ると年収500万円（手取り400万円）なら月25～28万円、600万円（手取り480万円）だと月30～33万円という方が多いと思います。

家計の状況は人それぞれですが、月25～28万円（手取り400万円）の人が毎月10万円以上の住宅ローンを返済し続けると、返済が滞るかもしれません。

無理のない返済プランを立てるには、「手取り額」をもとにシミュレーションすることが大切です。

改めて、手取り額から借入可能額をシミュレーションしてみました。

借入条件は、先ほどと同じです。

• 借入可能額と毎月の返済額（手取り額）

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

https://loan.mamoris.jp/index.html

手取り額で試算すると、年収500万円（手取り400万円）の人は2,636万円、年収600万円（手取り480万円）なら3,163万円が、無理なく返済するための借入可能額となります。

ちなみに毎月の返済額は、年収500万円が8万3,317円、年収600万円が9万9,974円です。

手取り給与から差し引くと、年収500万円（月25～28万円）なら約17～20万円くらい、年収600万円（月30～33万円）なら約20～23万円くらいが手元に残り、家計に余裕が生まれるでしょう。

金額ごとの住宅ローンの返済額シミュレーション

年収に応じた目安の借入可能額がわかっても、理想のマイホームを手に入れるために「もう少し融資を増やしたい」と思われている方もいらっしゃるでしょう。

家計の状況は人それぞれ異なりますから、少し多めでも返済できるかもしれません。

そこで、住宅ローンの借入額から毎月の返済額をシミュレーションしました。

年収ごとの返済負担率もあわせて算出しましたので、返済できるかどうかを検討してみてください。

（借入条件は、返済期間35年、全期間固定金利1.7％、元利均等返済、ボーナス返済なしです）

2,500万円の場合

・毎月の返済額：7万9,018円

・トータルの返済額：約3,319万円

2,500万円を借り入れた場合、毎月の返済額は7万9,018円です。

返済負担率は、年収500万円が約19％、年収600万円が約16％ですから、余裕をもって返済できる借入額といえるでしょう。

3,000万円の場合

・毎月の返済額：9万4,822円

・トータルの返済額：約3,983万円

3,000万円を借り入れた場合、毎月の返済額は9万4,822円です。

返済負担率は、年収500万円だと約23％ですが、手取り400万円で計算すると約28％になり、負担に感じる人がいらっしゃるかもしれません。

一方、年収600万円は約19％（手取り480万円で約24％）ですから、まだまだ余裕があるでしょう。

3,500万円の場合

・毎月の返済額：11万626円

・トータルの返済額：約4,646万円

3,500万円を借り入れると、毎月の返済額は11万円を超えます。

返済負担率は、年収500万円だと約27％、手取り400万円なら約33％になり、返済が厳しくなりそうです。

金融機関によっては、審査に通らない可能性があります。年収600万円だと約22％、手取り480万円なら約28％となり、負担に感じる方もいらっしゃるでしょう。

4,000万円の場合

・毎月の返済額：12万6,430円

・トータルの返済額：約5,310万円

トータルの返済額は5,000万円を超え、年収の10倍前後の借金を背負うことになります。

返済負担率は、年収500万円なら約30％、手取り400万円なら約38％で、審査に通らない可能性が高いです。

年収600万円でも約25％、手取り480万円なら約32％で、金融機関によっては、審査に通らない可能性があります。

住宅ローンの返済が滞りやすくなる要素

住宅ローンの返済が家計を圧迫し、支払いが滞ってしまう人も、少なからずいらっしゃいます。

具体的に、どのような点で返済が滞りやすくなるのか、よくある失敗例を紹介します。

借入額が多すぎた

借入可能額の上限ギリギリで借り入れたため、返済が苦しくなるというパターンです。

金融機関の審査に通っても、その額を返せるかどうかは家計の状況によります。

無理のない返済プランを立てるには、返済負担率は25%以下に抑えましょう。

また、今の家計から「毎月いくらまでなら返済に充てられるか」を算出し、その額をもとに住宅ローンの借入額をシミュレーションするのも一手です。

想定外に支出が増えた

返済プランを立てたものの、想定外に支出が増えて返済が厳しくなるというパターンです。

特に、子どもに関する支出は、返済プランを大きく狂わせる一因になります。

子どもが一人増えれば、食費や生活費、教育費なども増えますから、「子どもは何人欲しいか」という点は、家を購入する前に決めておくことが大事です。

また、進路によって教育費が大きく増えることもあります。

たとえば、四年制大学の教育費は、国公立と私立とでトータル300万円前後の差が出てきます。

これは学部によっても異なりますし、高校や中学も私立に通わせるとなれば、もっと多くの教育費が必要です。

子どもの進路は、できる限り子どもに決めさせたいところです。

それも踏まえて、住宅ローンの借入額は、余裕をもって決めることが大切でしょう。

収入が減った

収入が増えることを見越して、多めに借り入れる方がいらっしゃいます。

ただ、収入が減る可能性もゼロとはいえないでしょう。転職や起業で収入が一時的に減ることがあるかもしれませんし、病気やケガが原因で収入が減ることも考えられます。

とりわけ共働きの家庭でよくあるのが、妻が産休や育休を取り、世帯収入が減ってしまうというパターン。

仕事に復帰しても時短勤務などで、以前より収入が減ることも考えられます。

収入が減っても毎月の返済が滞らないように、ライフイベントごとの資金計画をしっかり検討することが大事です。

金利が上昇した

近年は低金利が続いていることもあって、変動金利型の住宅ローンを選ぶ方が多いようです。

ただ、変動金利型には、金利上昇のリスクがあります。

金利が上がれば返済額も増えますから、返済が難しくなる可能性があるでしょう。

とはいえ、将来の金利がどうなるかは誰にも予測できません。

不安な方は、フラット35などの全期間固定金利の住宅ローンを選ぶことも、対策法の一つです。

まとめ

住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」は別ものだと、よくいわれます。

借入可能額いっぱいでも金融機関の審査にクリアすれば融資を受けられますが、金融機関では個々の家計の状況まで細かく見ていないため、本当に返せる額を判断できるのは自分自身しかいません。

この記事でシミュレーションした借入可能額は、あくまでも目安です。

家計の状況によって、返済できる額は一人ひとり異なりますから、どんなことがあっても必ず返済できる額を求めた上での丈に合った借入額を決めましょう。

投稿世帯年収500～600万円で無理なく借り入れできる住宅ローンはいくら？は丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

迷ったときには、それぞれのメリットとデメリットを把握し、自分や家族に適した方を選ぶことで、後悔のない住まい選びができます。
そこで、注文住宅と建売住宅のメリット・デメリットについてまとめました。

注文住宅とは？注文住宅のメリット

注文住宅とは、間取りやデザイン、建材、設備などの家づくりに必要な要素を、すべて自分好みに反映できる家のことです。
基本的には、家の設計図面を作成するところから始めるため、施工会社に自分たちの要望やイメージを伝え、何度も図面を描き直しながらプランニングを進めていきます。
なお、施工会社によっては間取りや設備などがある程度決まっている「セミオーダー型」などといわれるプランを用意しているところもあります。

それでは、注文住宅のメリットからみていきましょう。

設計の自由度が高い

自分や家族の趣味趣向に合わせて自由に設計できることが、注文住宅のメリットの一つです。
間取りや設備はもちろん、こだわりの建材を使った柱や梁、リビングの広さや窓のサイズ、オリジナリティを演出した外観デザインなど、住まいのあらゆる部分に自分たちの希望を反映できますから、理想に近いマイホームが手に入ります。
世界に一つしかない家づくりですから、完成時の満足度はもちろん、住み始めてからも充実した暮らしができることでしょう。

予算に合わせた家づくりがしやすい

注文住宅なら、予算の使い方も自由です。こだわりたい部分には予算をかけ、そうではないところは節約するといった配分をすることで、全体的な予算オーバーを防ぎながら理想のマイホームを建てられます。

建売住宅より高いというイメージがある注文住宅ですが、ローコスト住宅のような予算を抑えた家づくりも可能です。

建築中の様子を確認できるので安心

すでに完成した建売住宅とは違い、注文住宅なら新しい家が完成するまでの様子を確認できる点もメリットといえるでしょう。
とりわけ、基礎や構造などは家が完成したら見えない部分も、自分の目で確認できます。
途中経過をチェックするなかで、何か疑問があれば現場の施工管理者などに質問して解決できるなど、安心感の高い家づくりを進められます。

リフォームに対応した家づくりも可能

家族構成やライフスタイルの変化に対応できるよう、リフォームのしやすい家づくりをすることも可能です。
家族が増えたときに備えて間仕切りのしやすい構造にしたり、子どもが独立したら仕切りを外して広々とした空間を設けたりと、将来的な増改築を想定した上で設計することにより、リフォーム費用を抑えることにもつながります。

なお、建売住宅にもリフォーム対応型の家はありますが、すべての物件で対応しているわけではありませんし、物件によっては希望のリフォームができないなど制約が生じることもあります。

注文住宅のデメリット

入居するまでの時間が長い

建売住宅の場合、気に入った家が見つかれば引渡し後すぐに入居できます。
これに対して注文住宅は、検討を始めてから完成・入居までに1年前後かかるのが一般的です。
土地を所有していない方だと土地探しから始まり、設計段階では施工会社との打ち合わせを何度も重ねるため、着工までの期間がどうしても長くなります。
また、デザインや建材、設備などの要素を一つひとつ決めていく必要があるため、迷うことが多いと完成時期が延びてしまいます。

入居時期が決まっている方は、早めの行動を心がけることが大切です。

建築費用が高くなりやすい

注文住宅は、人件費の割合が大きくなりやすいことも注意点の一つです。
設計段階には施工会社との打ち合わせを何度も行うため時間を要しますし、こだわりの設備の調達や運搬、施工する際にも人手がかかることがあります。
こうした点から、建売住宅と比べて建築コストが高くなりやすいのがデメリットです。

こだわりたい部分が多すぎると予算オーバーしやすくなりますから、優先順位をつけるなどの工夫も必要です。

完成した家がイメージと違うこともある

すでに完成している建売住宅なら、外観デザインはもちろん、設備の使い勝手や居心地など気になるポイントを確認できます。
これに対して注文住宅は、家が完成していないので何も確認できません。
完成後にデザインや使い勝手、居心地などを確認できますが、イメージしたデザインとは微妙に異なったり、設備や間取りが使いにくかったりと「想定した家とは違う」と感じる方も少なくないようです。

こうした相違点は、施工会社が建てた家をあらかじめ確認しておくことで防ぎやすくなります。
ホームページに掲載されている実績だけでなく、モデルハウスや完成見学会があれば足を運んで確認し、イメージに近い会社を選ぶようにしましょう。

住宅ローン実行前に多額の資金が必要

住宅ローンを利用して注文住宅を購入される方は、資金繰りも注意が必要です。
通常、住宅ローンの実行は引渡し時になりますが、注文住宅では土地の購入費用や施工会社への着工金・中間金の支払いなど、ローン実行前に多額の資金を準備しなければならないシーンがいくつかあります。
自己資金で賄えなければ、つなぎ融資など別のローン商品を契約することになるため、金融機関にあらかじめ確認しておくことも大切なポイントです。

建売住宅とは？建売住宅のメリット

建売住宅とは、不動産会社や施工会社などが設計・デザインした建物と土地を一緒に販売している分譲住宅のことです。

基本的には、不動産会社が中心となって土地を購入し、施工会社と一緒に間取りや設備などの仕様を決めて販売しています。
建売住宅の購入希望者は、すでに完成している建物（建築中の場合はモデルハウスなど）を内覧しながら、家族構成やライフスタイルにマッチした家を探して購入することになります。

それでは、建売住宅のメリットから見ていきましょう。

注文住宅より割安

建売住宅は、建築工程におけるコストを抑えた家づくりをしているため、注文住宅より安い物件が多いのがメリットの一つです。
経費削減の具体例として、建材や設備などをまとめて購入することで資材調達コストを抑えたり、複数の物件を同時進行で建てることにより工期短縮や人件費の削減を実現したりと、さまざまな工夫をしながら良質の家をリーズナブルな価格で提供しています。

また、物件価格もあらかじめ決めたうえで販売されますから、仕様変更などによる追加費用が生じるリスクもなく、資金計画も立てやすいでしょう。

住み心地を確認した上で選べる

すでに完成している物件であれば、外観デザインはもちろん、設備の使い勝手や生活動線、日当たりや風通しといった室内環境などを確認してから購入の判断ができるため、物件選びがしやすいことも建売住宅のメリットです。

建築中の場合でも、ほぼ同じの仕様のモデルハウスなどを用意した施工会社もありますから、その家で暮らすイメージが描きやすいでしょう。

新居に引っ越す予定が立てやすい

完成物件なら、売買契約を結んで引渡しになれば、すぐに住み始められます。
物件探しの時間が必要とはいえ、土地を探す手間も施工会社との打ち合わせもなく、スムーズに新居へ引っ越せるでしょう。

先の予定が立てやすいため、子どもが入学するタイミングで引っ越すといった場合でも安心です。

ローン計画も立てやすい

住宅ローンを利用する場合、引渡しと同時にローンが実行されます。
注文住宅のように、土地の購入費用や建物の着手金・中間金といった資金繰りをする必要もなく、別のローンを契約する手間も不要です。

建売住宅のデメリット

自由度が低い

建売住宅の間取りやデザイン、設備などのプランは、基本的には不動産会社や施工会社などの販売会社がすべて決めます。
購入者の要望が反映されることは、原則ありません。
建築中の物件であっても設計プランは確定していますから、注文住宅より融通が利かない点でデメリットといえます。

画一的な家が多い

複数の物件が販売されている分譲地の場合、デザインや間取り、設備などが同じ物件が並んでいるケースが多く、個性的な家が少ないことも建売住宅のデメリットでしょう。

これは、資材調達コストを抑えるために建材や設備などを大量購入していることに加え、街並みに統一感を持たせることも目的（コンセプト）としてあるからです。

オプション追加で注文住宅より高くなることも

建売住宅の中には、オリジナリティを演出したい購入希望者向けに、一部の要望を実現できる「セミオーダータイプ」という物件を扱っているところがあります。
たとえば、設備や資材をワンランク上の商品に変更できたり、ちょっとした造り付け家具をオーダーメイドで製作したりできるところもあるようです。

ただし、こうした変更はオプション扱いとなるため物件価格は高くなります。
また、基本的な仕様は決まっていますから、変更できない部分もある点は把握しておきましょう。

建築途中の過程を見られない

完成物件の場合、基礎や構造など家の内部を確認できませんから、「自分の目でチェックしてから家を選びたい」という方には不安が残るかもしれません。
とはいえ、不動産会社や施工会社も不良物件を販売するのはリスクしかありませんから、注文住宅と同じく何重ものチェックを実施したうえで建築しています。
注文住宅にもいえますが、信頼できる会社で購入することで安心感も高まります。

まとめ

それぞれのメリット・デメリットを踏まえると、注文住宅は「こだわりが多く建売住宅では満足できない人」「趣味やライフスタイルを大切にしている人」「家づくりのためにじっくり時間をかけられる人」などが向いています。

一方、建売住宅は「できるだけ早く入居したい人」「先の予定が決まっている人」「建売住宅でこだわりを実現できる人」といった方々に適しているでしょう。

マイホームは一生でもっとも高い買い物といわれます。買ってから後悔しないためにも、自分や家族のこだわりやライフスタイルを改めて整理し、条件にマッチする住まいのかたちを話し合った上で、建売住宅を買うか、注文住宅を建てるかを決めましょう。

投稿注文住宅と建売住宅どちらが良い？　それぞれのメリット・デメリットを比較しましたは丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

初期費用だけで比べると、敷金（保証金）や仲介手数料など数十万円で新居に引っ越せる賃貸に対し、持ち家は数千万円もしますから、躊躇するのも当然です。

では、一生の住居費で比べた場合、どちらがお得なのでしょうか。

ある“定説”によると、「生涯の住居費には1,300万円の差がある」という話も聞かれます。

果たして、どちらがお得なのか。

それぞれのメリット・デメリットを含めて検証します。

賃貸と持ち家の住居費に1,300万円の差は本当にある？

まず、一生の住居費について結論からいうと、「持ち家」の方がお得になるケースがほとんどです。

冒頭の“定説”に当てはめると、「賃貸の住居費の方が1,300万円も多い」ということになります。

では、本当に1,300万円も差がつくのでしょうか。

この話の出典は不明ですが、1,300万円の根拠として「老後の家賃負担額」という説と、「住宅ローンと家賃との差額」という説があるようです。

住宅ローンを利用して家を買う場合、定年までに完済させるのが一般的です。

一方で、賃貸は家賃を一生払い続けます。

仮に、毎月7万円の家賃を65歳から80歳までの15年間（180カ月）払い続けた場合、その額が約1,300万円（7万円×180カ月＝1,260万円）になるというのが、根拠の一つです。

また、同じ条件の家で比べると、住宅ローンの毎月の返済額よりも家賃の方が3万円くらい高いといわれ、その差額が35年間（420ヵ月）で約1,300万円（3万円×420ヵ月＝1,260万円）になることも根拠とされます。

賃貸に50年間住み続ける場合の住居費

「生涯の住居費は1,300万円の差がある」という話は、あくまでも仮説です。

では、滋賀県大津市で住宅ローンを利用して家を買う場合と、賃貸に暮らし続ける場合で、どれくらいの差が生まれるのかをシミュレーションしてみましょう。

ここでは、「30歳から80歳まで50年間、賃貸に住み続ける人の住居費」を求めます。

なお、賃貸は家族構成の変化などに応じて容易に引っ越せるのがメリットです。

そこで、次のタイミングで引っ越すことを前提条件とします。

・【1回目】30歳（子どもは2歳と仮定）で2LDKの賃貸に引っ越す

・【2回目】34歳（子どもが小学校に入学）で3LDKの賃貸に引っ越す

・【3回目】55歳（子どもが独立する）で2LDKの賃貸に引っ越す

また、賃貸は家賃以外にも「管理費」が必要ですし、入居の際には「礼金・敷金・仲介手数料（各1ヵ月分）」、長く住み続けると2年に１度は「更新費（家賃1ヵ月分）」もかかります。

そのほか、「駐車場代」「保険料」「引っ越し代」「原状回復費」などもかかります。

これらも含めて、一生（50年間）賃貸に住む場合にかかる住居費を算出すると、約5,540万円になります。内訳は、以下の通りです。

・家賃：約4,600万円

・管理費：300万円

・礼金・敷金・仲介手数料：約67万円

・更新費：約173万円

・駐車場代：300万円

・保険料：40万円

・引っ越し代：40万円

・原状回復費：20万円

【合計】約5,540万円

※家賃は、滋賀県大津市の賃貸マンションの平均額（2LDK：7.11万円、3LDK：8.07万円）が50年間変わらないものとして算出。

※管理費と駐車場代は、それぞれ5,000円/月として算出。

参考：

アットホーム「滋賀県の地域の家賃相場から賃貸マンションを探す」

持ち家に50年間住み続ける場合の住居費

続いて、「30歳から80歳まで50年間、持ち家に住み続ける人の住居費」を求めます。

持ち家は4LDKの戸建住宅で、35年の住宅ローンを利用して購入するものとします。

大手不動産ポータルサイトによると、大津市の4LDK戸建住宅の平均額は約2,500万円です。

この価格の約2割（500万円）を頭金とし、住宅ローンの借入額は2,000万円とします。

このほか、住宅購入時の「諸費用」として物件価格の5％程度、さらに「保険料」と「税金（固定資産税など）」も含めます。

なお、税金は「住宅ローン控除（減税）」もおさえておきたいポイントです。

仮に省エネ基準適合住宅を建てた場合、トータルの最大控除額は364万円です（13年間続くとする）。

ただ、年末時点のローン残高、納税額、扶養家族の有無などによっても控除額は異なります。

ここでは、200万円が控除されるものとしましょう。

また、リフォームも50年のうち2回実施すると仮定。築20年目に200万円、35年目に500万円のリフォームを実施します。

これらも含めて、一生（50年間）持ち家に住む場合にかかる住居費を算出すると、約4,643万円になります。内訳は、以下の通りです。

・頭金：500万円

・住宅ローン返済額：約2,668万円

・諸費用：125万円

・保険料：100万円

・税金：750万円

・修繕費・リフォーム費用：700万円

・住宅ローン控除：-200万円

【合計】約4,643万円

※住宅ローンは「フラット35」を利用。金利は1.73％（2023年7月現在）を適用。

参考：

アットホーム「滋賀県の地域の価格相場から一戸建てを探す」

住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

大津市の平均的な住まいで比べた場合、50年間の住居費は賃貸が約5,540万円、持ち家が約4,643万円ですから、持ち家の方が約900万円もお得という結果になります。

もちろん、家賃の安い賃貸物件を選んだり建設費の高い持ち家を建てたりすれば、賃貸の方が安くなるケースもありますし、地域によっても逆転する場合があります。

ただ、同じ条件の家で比べると、持ち家の方が安くなるのが一般的です。

賃貸には、オーナーや管理会社のマージンが含まれます。

その分、持ち家よりも高くなるのです。

住居費以外も比べたい持ち家・賃貸のメリット＆デメリット

新居を選ぶ基準は、住居費だけではありません。

賃貸にも持ち家にも、それぞれメリットやデメリットがありますから、自分の希望に適した住居形態を総合的に判断して選ぶことが大切です。

ここで、賃貸・持ち家それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

賃貸のメリット

賃貸に住み続けるメリットの一つが「初期費用の安さ」が挙げられます。

敷金（保証料）、礼金、不動産会社への仲介手数料などを合わせて、数十万円で新居に移り住める手軽さは、賃貸ならではのメリットです。

また、「住み替えが容易」なことも賃貸のメリットです。

家族が増えたら広い家に引っ越すことで対応できますし、近所トラブルや周辺環境の悪化など「住みにくさ」を感じたときでも、転居しやすい賃貸の方が問題を解決しやすいでしょう。

さらに、賃貸は「管理がラク」であることもメリットといえます。

共有部は基本的にオーナー（管理会社）がメンテナンスをしてくれますし、備え付けのエアコンや給湯器といった室内設備が故障しても、その修理代はオーナー負担です。

最近では、こうした管理負担の軽さを求めて賃貸に引っ越す高齢者も多いようです。

賃貸のデメリット

賃貸は「自由度が低い」ことが、デメリットの一つです。

壁紙を交換したくてもオーナーの許可が必要ですし、リフォームもできません。

物件によっては「ペット不可」「楽器禁止」のところもあります。

もちろん、自分好みの物件を選べば問題ありませんが、許される条件が多い物件ほど家賃は高くなります。

その家賃を、いくら払っても「自分の資産にならない」こともデメリットといえるでしょう。

持ち家にも住宅ローンはありますが、完済すれば完全に自分の家になります。

一方で、家賃には完済がありません。

その家に住み続ける限り、支払いが一生続きます。

老後になって年金生活になれば、家賃が家計を圧迫する可能性もあるでしょう。

こうした「老後に不安が残る」ことも、賃貸のデメリットです。

持ち家のメリット

持ち家は、「自由度の高さ」が大きなメリットです。

壁紙を変えるために、誰かの許可を得る必要はありませんし、リフォームも自由です。

賃貸のように利用規約はありませんので、ペットを飼ったり楽器を演奏したり庭でガーデニングしたりといった使い方も、自由にできます。

また、住宅ローンを完済すれば完全に「自分の資産になる」ことも、持ち家の魅力です。

建て替えもできますし、売却してまとまった資金を得ることも可能です。

立地が良ければ賃貸として貸し出し、家賃収入を得ることもできるでしょう。

定年前に住宅ローンを完済すれば、「老後を安心して暮らせる」ことも、持ち家ならではメリットです。

早く完済すれば、その分、老後の貯蓄を増やすことも可能でしょう。

毎月家賃の支払いに追われることがなく、住居費を最小限に抑えられます。

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットは、「初期費用が高い」ことが挙げられます。

住宅ローンを利用する場合でも数百万円の頭金を用意する必要がありますし、頭金なしで利用できる「フルローン」でも、諸費用などは自己資金から出さなければなりません。

また、「管理負担がかかる」ことも、持ち家のデメリットです。

日常的な掃除やメンテナンスはもちろん、設備の故障や災害などで家が破損した場合には業者の手配から費用負担まで、すべて自分で対応する必要があります。

「住み替えがしにくい」ことも、注意点として挙げられます。

持ち家は売却することも可能ですが、売れるかどうかは別問題です。

いつまでも売れなければ値下げすることになるでしょう。その際、住宅ローンの残債を下回る価格だと売却できないので、注意が必要です。

年代別に見る賃貸と持ち家のおすすめ度

住まいに求める条件は、年代によって異なる場合があります。

一般的には、「若いときは賃貸」「年を重ねたら持ち家」が適しているといわれます。

ここで、賃貸と持ち家のおすすめ度を年代別にお伝えしましょう。

20代は賃貸が向いているケースが多い

20代は、結婚や出産、転勤、転職など変化の激しい年代です。

その都度、住まいも変える必要があるでしょうから、賃貸の方が向いていると考えられます。

また、勤続年数の短い人は住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。

20代で家を購入したい方は、将来を考えた上で資金計画をしっかり立てることもポイントです。

30代は持ち家を購入するベストタイミング

30代になると家族構成も決まり、住みたい家のイメージも固まる年代でしょう。

同じ賃貸物件に長く住み続けているのであれば、持ち家の方が住居費の負担を抑えられる可能性があります。

30代なら住宅ローンの返済期間を長く設定できますから、毎月の返済額も抑えられます。

家賃と比べながら、マイホームの購入時期を検討しましょう。

40代は毎月の出費を見ながら物件選びを

40代になれば安定した年収が得られる一方で、子どもの教育費を始め出費の重なる年代でもあります。

家賃の支払いや住宅ローン返済が家計を圧迫しないよう、物件を選ぶことがポイントです。

なお、住宅ローンを利用して持ち家を購入する方は、返済期間が短くなるため毎月の返済額が多くなる可能性があります。

頭金を増やすなど、借入額を減らすことも検討したいポイントです。

50代は健康状態がポイントに

子どもが独立し、夫婦二人のセカンドライフを見据えた住まい選びをしたい50代。

老後の安心感を求めるなら持ち家が適していますし、資産整理を検討されている方なら賃貸を選ぶのも一手です。

ただ、住宅ローンを利用するには、団体信用生命保険に加入できる健康状態であることも条件です。

また、賃貸も高齢になると収入の点で審査が厳しくなる傾向があります。

いずれの住まいを選ぶ場合でも、早めに動き始めることをおすすめします。

まとめ

「賃貸を選ぶか、持ち家を選ぶか」は、人それぞれの考え方にもよります。

今の生活や将来のライフプランなども含めて、「どちらの方が暮らしやすいか」を総合的に判断することが大切です。

「住居費を抑えたい」「老後を安心して暮らしたい」という方なら、持ち家の方が適しています。

資金計画もしっかり検討したうえで、理想のマイホームを手に入れましょう。

投稿賃貸と持ち家の生涯住居費の差は1,300万ある？それぞれのメリット・デメリットと年代別の向き不向きを比較！は丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。

マイホーム購入を検討している人であれば、「納税額がいくらになるのか？」と気になっている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、納税額の計算方法や納税方法、税金を抑えるポイントなど、固定資産税の基本的な情報をお伝えします。

固定資産税とは

固定資産税とは、所有する固定資産に課せられる税金のことです。

住宅や土地のほかにも、田畑や山林、店舗、倉庫などの不動産に対しても固定資産税が課せられますし、事業用で使用するパソコンやコピー機といった償却資産も課税対象になります。

また、課税対象者は固定資産を毎年1月1日時点で所有している人です。

たとえば、3月に家を購入した人は翌年から課税されます。

ただし、固定資産税は建物と土地をわけて求めますから、前年に家を建てるための土地を購入した人は、土地の固定資産税が今年から生じることになりますので、注意しましょう。

なお、固定資産税は3年に1度の間隔で見直されますから、税額が変わる場合があります。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下の通りです。

・固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）

標準税率は1.4％が一般的ですが、自治体によって異なるところもあります。

税率よりも気になるのが、「固定資産税評価額がいくらか？」という点でしょう。

この評価額は、家の売買価格とは異なります。

先ほどもお伝えした通り、固定資産税が建物と土地にわかれているのは、それぞれに固定資産税評価額が決められるからです。

ここで、建物と土地の固定資産税評価額の目安の求め方についてお伝えします。

建物の固定資産税評価額の目安額

建物の固定資産税評価額は、時価額によって決まります。

時価額とは、「その家と同じ建物を建てるときにかかる費用」のことです。

新築の場合は、家の建築費が評価額と同じと思われがちですが、実際に評価額を求める際には使用した建材や設備などから計算式に当てはめて細かく求めるため、建築費とは異なります。

一般的には、「建築費（売買価格）の7割程度」が、建物の固定資産税評価額といわれます。

仮に、建築費が2,000万円の家なら、固定資産税評価額は1,400万円くらいが目安と考えましょう。

ちなみに、中古の建物の場合は築年数が古くなると価値が下がるため、減価償却による計算をおこなってから評価額が決まります。

つまり、建物の評価額は年々下がるため、固定資産税も安くなるのが一般的です。

また、中古物件や完成している建売分譲住宅の場合、すでに評価額が決まっています。

自治体の税務課などで確認できますから、不動産会社を通じてチェックしましょう。

土地の固定資産税評価額の目安額

土地の固定資産税評価額は、以下の計算式で求めます。

・土地の固定資産税評価額 ＝ 路線価（固定資産税路線価）×土地の広さ

路線価は、1m2あたりの価格が公表されています。たとえば、1m2あたり10万円、土地の面積が150m2の場合、土地の固定資産税評価額は1,500万円になります。

ここで注意するポイントとして、評価額を求める際に使う路線価は、自治体が決める「固定資産税路線価」であること。

路線価には国税庁の相続税路線価や、公示価格、基準地価などの種類がありますので、見誤らないように注意しましょう。

固定資産税路線価は、自治体の税務課などで確認できますが、民間不動産関連会社のホームページでも調べることが可能です。

なお、建物の評価額は経年劣化により安くなりますが、土地には経年劣化はありません。

周辺に駅ができたり再開発されたりすると路線価がアップし、固定資産税も上がる可能性がある点は把握しておきましょう。

都市計画税を納める地域もある

家を建てる地域によっては、固定資産税と一緒に「都市計画税」が求められるところもあります。

都市計画税とは、市街地を形成している区域などの土地に課される地方税です。

区域は、自治体が定める都市計画で決められています。

この区域の土地に家を建てる場合は、固定資産税とあわせて都市計画税の納付書も送られてきます。

都市計画税も、固定資産税評価額に一定の税率をかけて求めます。税率は最大0.3％で、自治体によって異なります。

固定資産税の手続き・納税方法

固定資産税は、その固定資産が所在する市区町村が課税する地方税です。

このため、毎年4～6月ごろになると、市区町村から納税通知書などが送られてきます。

なお、固定資産税に関しては、自分で申告するなどの特別な手続きはありません。

これは、不動産の引渡し後に法務局で行う登記情報が、自治体に共有されるからです。

自治体は、固定資産課税台帳に毎年１月１日時点で登録されている納税義務者に対して納税通知書を送る仕組みになっています。

通知書が届いたら、記載されている納付期限内に支払いましょう。

固定資産税の支払いは、銀行窓口やコンビニでの現金払い、口座振替、インターネットバンキングなどの方法があります。

最近では、クレジットカードで支払える自治体も増えており、カード会社によってはポイントを貯めることも可能です。

固定資産税は数十万円になるケースも多いので、ポイント還元されるカードを使えば家計の一助になるでしょう。

なお、一度に払えない場合は年4回の分割払いを選ぶことも可能です。

固定資産税を抑える「特例」について

固定資産税には、税額を抑えられる減税措置があります。

これも、建物と土地で異なりますから、それぞれのポイントをお伝えします。

建物の減税措置について

建物の固定資産税には、新築の場合に適用される特例があります。

この特例に適用すると、引渡しから3年間（認定長期優良住宅は5年間）、建物分の固定資産税が2分の1に減額されます。適用条件は以下の通りです。

・床面積が50m2（貸家は40m2）以上、280m2以下の住宅

・居住部分の床面積は120m2まで適用（120m2を超える部分は減額されません）

なお、適用期限は2024年3月31日までです。

土地の減税措置について

土地の固定資産税には、「小規模住宅用地」に家を建てる場合に減税される特例があります。

小規模住宅用地とは、200m2以下の住宅用地（土地）のことです。

この特例が適用されると、以下の減税が受けられます。

・200m2以下の住宅用地（小規模住宅用地）は、課税標準額が6分の１に減額

・200㎡超の住宅用地は、200m2までは課税標準額が6分の１に、超えた部分は3分の１に減額

特例で減額される固定資産税のシミュレーション

上記の特例が適用されると、固定資産税はどれくらい安くなるのでしょうか。

ここで、納税額をシミュレーションしてみます。

シミュレーションするにあたり、以下の新築住宅と土地の物件を購入したと仮定します。

■購入物件の概要

・建物の床面積：120m2（特例適用の最大面積）

・土地の面積：200m2（小規模住宅用地）

・建物の固定資産税評価額：1,500万円

・土地の固定資産税評価額：1,500万円

・標準税率：1.4％

まず、特例を受けない場合の税額を求めると、建物と土地の固定資産税評価額に1.4％をかけた「42万円（建物・土地それぞれ21万円）」が固定資産税になります。

これに、特例が適用されると以下の額になります。

■建物の固定資産税（減税適用の場合）

1,500万円×1.4％×1/2＝10万5,000円

■土地の固定資産税（減税適用の場合）

1,500万円×1/6×1.4%＝3万5,000円

建物の固定資産税は2分の1に、土地は6分の1に減額され、固定資産税の合計額は「14万円」になります。

適用されなければ42万円になるため、適用前の3分の1にまで圧縮できるのです。

なお、新築の建物の減税措置は3年間（認定長期優良住宅は5年）の期間限定ですから、期間が終わると税額はもとに戻ります。

ただ、3年後には評価額が見直されるため、適用前の税額（21万円）より安くなると考えられます。

固定資産税を滞納するのは危険

固定資産税を納めることは、不動産などの固定資産を所有するすべての人が果たすべき「国民の義務」です。

高額だからといって「税金を払わない」「滞納する」ことがあると、延滞金が発生したり、最悪の場合は家を差し押さえられたりする可能性があります。

仮に、納付期限内に納められなかった場合、その翌日から延滞金（追徴課税）が発生します。

延滞金は自治体によって異なりますが、追徴課税率は2～3％といわれます。

なお、滞納期間が１ヵ月過ぎると、課税率は上がります。

それでも固定資産税を納めないと、財産を差し押さえられる場合があります。

ここでいう財産とは、家や土地といった不動産だけでなく、給料や預金口座も対象です。

未納額によっては、競売にかけられ売却されることもあります。

こうなれば、家を失うだけでなく生活費も十分に得られなくなる可能性もあるのです。

固定資産税を納めるのが難しくなった場合は、速やかに自治体に相談することが大事です。

理由によっては、徴収の猶予や延滞金の追徴課税率を下げられるなど、何らかの対応をしてくれるでしょう。

まとめ

固定資産税は、持ち家を所有する方が毎年納めなければならない税金です。

税額は、建物の仕様や地価など、さまざまな条件によって異なりますが、戸建住宅だと年間10～20万円くらいにもなります。

住宅ローンの返済と同じく滞りなく支払えるように、資金計画を立てる際には考慮しておくことが大切です。

注文住宅の場合、建物の評価額がわからないため固定資産税がいくらになるかも想定できないかもしれませんが、この記事にある通り、ある程度の概算は出せます。滞納を避ける上でも、その概算費用を資金計画に含めましょう。

投稿固定資産税はいくらかかる？固定資産税金の目安や計算方法と抑えるポイントを紹介は丸商-marusho home designing｜こだわりを追求する滋賀の注文住宅の最初に登場しました。