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住宅ローンを利用するには、金融機関の審査をクリアする必要があります。

もし、審査に通らなかったら融資を借り入れできず、マイホームをあきらめなければならないかもしれません。

住宅ローンの審査に通らないのは、それなりの理由があります。

その理由を把握して対策を施せば再審査で通る可能性もあるため、あきらめないことが大切です。

ここでは、住宅ローンの審査に通らない主な理由と、審査に通りやすくするためのポイントをお伝えします。

一度審査に落ちた方も、再トライする前にぜひチェックしてみてください。

住宅ローンの審査が通らなかったときに確認すること

住宅ローンの審査に通らなかったとき、まず考えたいのは「なぜ審査に落ちたのか」という原因を掴むことです。

その原因を把握する上で真っ先に確認したいポイントとして、次の二点が挙げられます。

書類の不備をチェック

住宅ローンの審査に落ちた方で、意外と多いのが「書類に不備があった」というケース。

ここでいう不備とは、仮審査と本審査で提出した書類の内容が違ったり、一緒に提出した書類の内容に相違があったりすることを指します。

たとえば、仮審査の申込書に収入を多めに書いてしまい、本審査で提出する源泉徴収票と乖離があれば、虚偽の報告をしたとみなされ審査に影響することがあります。

収入のほかにも、カードローンなどの借り入れ状況を実際の借入額より少なく記載した場合も、金融機関では信用情報機関を通じてチェックしますから、嘘の申告がバレてしまいます。

申込書には、正しい情報を記載することが審査に通るポイントです。

また、仮審査と本審査のあいだに転職や転居をして勤務先や住所が変わったときも、金融機関は虚偽の報告と疑うことがあります。

もちろん、嘘をついていなくても収入などが不安定だとみなす金融機関もあり、審査に不利です。

審査に通らなかった方は、改めて申込書の内容に誤りがないかを確認しましょう。

「通らなかった審査項目」を推測

書類に不備がなければ、金融機関が設ける審査基準を満たしていないことが考えられます。

住宅ローンの審査基準は、どこの銀行も非公表のため確認のしようがありません。

ただ、多くの金融機関で重視しているポイントはわかっており、ある程度、推測できます。詳しくは、次の項目で解説しましょう。

住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由

国土交通省では毎年、金融機関に対して「民間住宅ローンの実態に関する調査」というアンケートを実施しています。

そのなかには審査項目に関する項目もあり、多くの金融機関で共通している審査のポイントも公表されています（複数回答）。

ここでは令和2年度の調査結果をもとに、住宅ローン審査に通らない理由を探ってみましょう。

参考：国土交通省「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

定年までに完済できない

「完済時年齢」を重視する金融機関は全体の99.1％もあり、ほとんどのところで審査に影響すると考えられます。

完済時年齢とは、安定した収入が見込める最後の歳のこと。

給与所得者であれば、「定年」の歳です。

金融機関によっては「80歳未満」と明記されているところもありますが、それよりも確実に完済してもらうことが金融機関にとって重要であり、完済時年齢が定年後だと審査に影響するのです。

具体的には、借入時の年齢が40歳以上の方が、借入期間30年以上のローンを申し込むと、通らない可能性が高いといえます。

健康状態から団体信用生命保険に加入できない

多くの金融機関では、住宅ローンの契約条件の一つに「団体信用生命保険（団信）への加入」を義務付けています。

健康上の理由で保険に加入できない方は、住宅ローンの審査にも通らないということです。

なお、先のアンケートでも金融機関の98.2％が「健康状態」を重視すると回答しています。

担保評価が借入希望額より低い

98.1％の金融機関が重視する項目が、担保評価です。住宅ローンは、建物や土地を担保に融資する仕組みになっています。

その担保評価が借入希望額より低いと、万一、返済が滞った際に回収できなくなるリスクがあるため、審査に通らないことがあります。

特に、中古物件は評価額が低くなりやすく、希望した融資を借り入れできない可能性があるので注意が必要です。

勤続年数が短い

一般的に、勤続年数が3年以上の方だと住宅ローンの審査に通りやすいといわれます。

長く勤めている人は「収入が安定している」とみなされ、95.2％の金融機関が勤続年数を重視すると回答しています。

このため、転職や起業をしたばかりの方など勤続年数が3年未満の方は、審査に不利だといえます。

返済負担率が高すぎる

返済負担率も、92.2％の金融機関が重視する項目です。

金融機関や年収にもよりますが、一般的に返済負担率が35％を超えると返済が滞りやすくなるといわれます。

年収に対して借入額が多すぎるなど、返済負担率が高いと審査に通らない可能性も高まるのです。

なお、返済負担率は他のカードローンなどの借入額も含めて計算します。

借金が多い方は、住宅ローンの借入可能額も減る可能性があり、年収の要件を満たしていても審査に通らないことがあるため、注意しましょう。

審査を通りやすくするため行えること

これまで説明した内容に該当する方は、対策を施すことで審査に通る可能性が高まります。

ここでは、審査に通りやすくするための具体的な対策について紹介しましょう。

これから住宅ローンの申し込みをされる方も、以下の対策を講じれば審査に通りやすくなりますので、ぜひチェックしてください。

返済期間を見直す

完済時の年齢が65歳を超えている方は、65歳以内に完済できるよう返済期間を見直しましょう。

ただし、返済期間が短くなると毎月の返済額が増えて、家計を圧迫する恐れがあります。

この後で紹介する自己資金を増やすか、借入額を減らすなど、無理のないプランを検討することが大切です。

自己資金を増やす

自己資金（頭金）は一般的に、物件価格の2割程度あれば良いといわれます。

頭金が多いと資金に余裕があるとみなされて、審査に良い影響を与えられますし、借入額を減らせますから、毎月の返済額を抑えられるという点でもメリットがあるでしょう。

貯蓄だけでは足りないという方は、親に支援を求めるのも一手です。

将来のための貯蓄を崩すといった生活に支障をきたすことがないよう、資金を集めることがポイントです。

「ワイド団信」を利用する

健康上の理由で団体信用生命保険に加入できず、審査に通らなかった方でも、「ワイド団信」なら加入できるかもしれません。

ワイド団信とは、通常の団信には加入できない健康状態の方でも加入しやすい保険のことです。

一般的に団体信用生命保険の保険料は金利から支払われますが、ワイド団信だと保険料が高く金利が年0.3％前後アップすることは把握しておきましょう。

連帯債務型・連帯保証型の住宅ローンを検討する

ワイド団信でも加入できない病気もあります。

その場合、一緒に住む配偶者を契約者として、二人の収入を合算させる「連帯債務型」または「連帯保証型」の住宅ローンを検討するのも一手です。

この場合、契約者も一定の収入があることが前提となりますが、二人の収入を合算させることで物件の選択肢が広がるというメリットもありますから、検討する価値はあるでしょう。

転職は融資実行後まで控える

勤続年数が審査に影響している方は、3年以上勤務してから住宅ローンを申し込むか、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」などの勤続年数を問わない住宅ローンを利用するかで検討しましょう。

転職や起業を検討されている方は、住宅ローンが実行されるまで待つのが賢明です。

フラット35で申し込む

フラット35の審査基準は、年収と返済負担率、建物の要件です。

勤続年数は問わないので、転職や起業したばかりの方でも審査に通る可能性がありますし、団体信用生命保険への加入は任意なので健康状態に不安がある方でも審査に通りやすいでしょう。

なお、フラット35以外にも勤続年数に制限のない銀行の住宅ローンもありますが、年収などの要件が厳しくなる点には注意が必要です。

金融機関を変えて申し込む

担保評価が審査に影響していると考えられる場合は、金融機関を変えるのも一手です。

担保評価の基準は金融機関によっても異なりますから、別の金融機関で申し込むと評価額がアップして審査に通る可能性があります。

複数の金融機関で相談してみましょう。

返済負担率を20-25％以内にする

一般的に、無理のない返済負担率は20-25％までといわれます。

年収400万円の方であれば、年間のローン返済額は80-100万円までという計算です。

借入可能額の上限ギリギリで申し込むのではなく、余裕をもった返済額に見直しましょう。

返済負担率を抑えるには、「借入額を減らす」または「借入期間を延ばす」などの方法が考えられます。

借入額を減らすと物件の見直しも必要になってくるかもしれませんので、自己資金（頭金）を増やす方法とあわせて、検討することもポイントです。

また、借入期間を延ばすには完済時の年齢が定年後にならないよう調整しましょう。

ほかのローン借入額を減らす

先ほども紹介した通り、返済負担率には住宅ローン以外の借り入れも含んで計算されますから、カードローンや自動車ローンなどがある方は、可能な限りすべて完済してから審査に申し込むと通りやすくなります。

完済が難しいときは、高利子のローンを優先して完済すると効果的です。

なお、住宅ローンが実行されるまでは、新しい借金をつくらないこともポイント。

できる限り現金払いで済ませましょう。

まとめ

住宅ローンの審査で金融機関が重視するポイントをまとめると、「返済に無理がないか」という点に集約されます。

収入の多い人でも、年によって差があるなど安定していなければ、金融機関は返済が滞る可能性があるとみなして審査に通らないこともあるのです。

審査に通りやすくするには、無理のない返済プランを立てること。

借入額や借入期間、さらには物件の見直しも含めて、審査に通りやすい計画を立ててから再審査を申し込みましょう。