No.54

住宅ローンはどうやって借りれば良い?ローンの借り方・融資までの流れ

住宅ローンを利用するには、あらかじめ金融機関に提出する各種書類を準備しなければなりませんし、申し込み後には審査もあります。 書類に不備があったり審査に通らなかったりすると融資が受けられず、マイホームを購入できないことになりますから、融資までの流れを把握した上でしっかり準備しておくことが大切です。

ここでは、住宅ローンを借り入れるまでの流れを、審査の内容を中心に解説します。

住宅ローンを借り入れるまでの大まかな流れ

まずは、住宅ローンを申し込んでから融資実行までの流れを、おおまかに把握しておきましょう。

【STEP1】事前審査(仮審査)の申し込み
 ↓(1日~1週間)
【STEP2】審査結果の通知
 ↓
【STEP3】工事請負契約または不動産売買契約を結ぶ
 ↓
【STEP4】本審査の申し込み
 ↓(2~3週間)
【STEP5】審査結果の通知
 ↓
【STEP6】住宅ローンの契約・融資実行

このような流れで、住宅ローンは実行されます。ここで大切なのは、審査に申し込むタイミングです。

住宅ローンの審査には事前審査(仮審査)と本審査の2段階構成になっていますが、このうち事前審査は、いつでも申し込みが可能です。 ただし、注文住宅の場合は建築費用の概算が出るまでに、建売住宅は物件を決定するまでに申し込みましょう。

本審査に申し込むタイミングは、工事請負契約または不動産売買契約を結んだ後に申し込むことが重要なポイントです。 本審査では物件の担保力も調べるため、購入する物件に関する資料がないと進められません。 また、申し込みが遅れると物件の引渡し時期も遅れて予定通りに入居できない可能性もありますから、契約を済ませたら必要書類をまとめて速やかに申し込みましょう。

事前審査と本審査の違い

上記の通り、住宅ローンの審査には事前審査と本審査があり、それぞれで目的が異なります。

事前審査の目的

事前審査の主な目的は、申込者の返済能力を確認することです。 年収や年齢、借入期間や希望額などの要件から、「滞ることなく完済できるか」を金融機関がチェックするのが、事前審査です。

本審査の目的

本審査の目的は、大きく二つあります。
一つが物件の担保力を確認すること、もう一つが申込者の健康状態のチェックです。

契約者が返済を一定期間滞納すると、金融機関は貸したお金を返してもらうため物件の売却を含めて回収に動き出します。 しかし、物件の評価額が残債よりも安いと金融機関は損をしますから、保証会社と一緒に物件の担保力をチェックするのが、本審査の目的の一つです。

もう一つの健康状態とは、団体信用生命保険に加入できるかを、保険会社がチェックするために行うものです。 団体信用生命保険は、契約者に万一のことがあり住宅ローンを返済できなくなった際に、保険で完済してくれるというものです。 銀行などの民間金融機関が提供する住宅ローン商品は、この保険への加入が義務付けられていますから、加入できなければ住宅ローンを利用できないことになります。

申し込む前に借入可能額を知っておくことも大切

現在の年収でどれくらい借り入れできるのかという「借入可能額」を知ることも、金融機関の審査に通りやすくするためのポイントです。

金融機関では、申込者の年齢や収入、返済期間などから借入可能額を決めています。 その額が希望額より下回っていれば審査に通りますが、上回っていると審査に落ちますから、借入可能額をあらかじめ調べておけば審査に通りやすくなるのです。

借入可能額は、返済期間や金利、返済負担率などの要素でシミュレーションできます。 ここで、「返済期間35年」「金利1.5%(全期間固定)」「返済負担率25%」の場合における年収別の借入可能額を示します。 家計の状況によっても異なるため、あくまでも目安として参考までにご確認ください。

現在の年収 借入可能額
300万円 2,041万円
400万円 2,721万円
500万円 3,402万円
600万円 4,082万円
700万円 4,762万円
800万円 5,443万円
900万円 6,123万円
1,000万円 6,804万円

参考:住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

https://loan.mamoris.jp/index.html

住宅ローンの事前審査(仮審査)

ここから、事前審査の申し込み方や流れ、審査内容について詳しく解説します。

事前審査は金融機関の窓口でも申し込めますが、最近はホームページから申し込めるところも増えています。 ホームページから申し込む場合は、必要書類を提出しなくてもスピーディーに結果を伝えてくれますから、借入可能額を確かめるうえで試しに申し込んでも良いでしょう。
審査期間は、早ければ1日、遅くとも1週間以内です。

事前審査の項目と基準について

先述の通り、事前審査の目的は「申込者の返済能力の確認」です。

「安定した収入があるか」「収入に対して借入希望額が多すぎないか」「完済時の年齢が定年を超えないか」などを中心に、大まかな審査が行われます。

ちなみに、安定した収入とは勤続年数(事業の継続年数)から判断され、3年以上を基準としている金融機関が多いです。 転職や起業して間もない方だと「収入の安定性」という点で不利になりますから、転職や起業する前に申し込むか、勤続年数を求めないフラット35などの住宅ローンを検討しましょう。

また、完済時の年齢は79歳までとしている金融機関が多いものの、実際には安定した収入が見込める定年時までの完済を求めるところが多いです。 定年後に完済予定の方は、借入期間を短くしたり借入希望額を減らしたりするなど、できるだけ定年前に完済できるよう調整すると、審査に通りやすくなります。

事前審査の必要書類

ネット申し込みが増えたことで提出書類を求めない金融機関もありますが、一般的には以下の書類が必要とされます。 金融機関によっても異なりますから、ホームページなどで確認してから準備しましょう。

・健康保険証
・本人確認ができるもの(運転免許証やパスポートなど)
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・課税証明書または住民税決定通知書(給与所得者のみ)

事前審査の注意点

年収、年齢、勤続年数のほかにも、自動車ローンやカードローンといったほかのローンを利用されている方は、利用状況について確認しておきましょう。

多くの金融機関では、信用情報機関から返済履歴を取り寄せて利用状況をチェックしています。 借入額が多い方だと「住宅ローンを返済できるのか」という点で審査に影響が出ますし、滞納履歴があれば審査に通らない可能性が高まります。

ほかのローンの借入額が多い方は、できるだけ返済してから住宅ローンを申し込まれることをおすすめします。

工事請負契約または不動産売買契約を結ぶ

仮審査に通ったら、注文住宅なら工事請負契約を、建売住宅なら不動産売買契約を結びます。

契約時には手付金を支払うのが通例ですが、契約内容によっては、この後の本審査に落ちても手付金が戻ってこないことがあります。 手付金が払い戻されるかを、契約前に確認することも大切です。

契約が済んだら、必要書類をそろえて速やかに本審査の申し込みをしましょう。

住宅ローンの本審査

本審査は、金融機関の窓口か必要書類を郵送して申し込むのが一般的です。

審査には金融機関のほか、ローンの保証会社や団体信用生命保険の保険会社も加わりますから、結果が出るまで2~3週間くらいかかります。 時間を要しますから、契約後はできるだけ早く申し込むことがポイントです。

本審査の項目と基準について

事前審査と同様に、本審査でも申込者の返済能力を提出書類から確認されますが、これに加えて本審査では「物件担保力と申込者の健康状態」もチェックされます。

物件の担保力は、契約書や物件概要がわかる資料などから保証会社がチェックします。 また、健康状態については問診表に回答するのが通例ですが、健康診断の結果を求める保険会社もありますので、事前に確認しておきましょう。

本審査の必要書類

以下は一般的な必要書類を記載しますが、書類は金融機関によっても異なりますので、確認の上、準備しましょう。

・健康保険証
・本人確認ができるもの(運転免許証やパスポートなど)
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・(給与所得者のみ)課税証明書または住民税決定通知書
・(自営業者のみ)事業税納税証明書
・住民票(家族全員が記載されたもの)
・印鑑証明書
・預金通帳のコピー
・不動産売買契約または工事請負契約のコピー
・物件概要がわかる資料(建築図面やパンフレット、建築確認済証など)
・重要事項説明書のコピー
・実印

住宅ローンの契約と融資実行

本審査に通れば、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。 その際に、団体信用生命保険と火災保険の契約も求められますから、一緒に結びましょう。

なお、複数の金融機関に住宅ローンを申し込んでいた方は、利用しない金融機関にキャンセルの連絡を行います。 ローン契約後のキャンセルは解約手数料が生じますので、本審査の結果がすべて揃ってから好条件の金融機関を選んで契約しましょう。

契約を結んだら、いよいよ融資の実行です。 金融機関の担当者、不動産会社または施工会社の担当者、司法書士などが一堂に会し、融資内容の確認と登記登録の手続きを行います。

手続きが完了したら融資の実行を依頼し、手付金を除く額を清算すれば完了です。 また、登記登録については司法書士から後日書類が送られてきますので、大切に保管しましょう。

住宅ローン控除の申請

一定の条件を満たす住宅ローン利用者は、「住宅ローン控除(減税)」が適用されます。 住宅ローン控除とは、年末時のローン残高の0.7%分が、所得税や住民税から控除される制度です。 控除期間は最長13年。条件によっては、数百万円もの還付金が受けられます。

住宅ローン控除を受けるには、管轄税務署への申請と確定申告が必要です。 確定申告は、給与所得者の場合は初年度のみ行います。

このほか、国や自治体が提供する給付金を利用される方は、引渡し後、速やかに申請しましょう。

まとめ

住宅ローンを申し込んでから融資が実行されるまで、最短でも1ヵ月程度はかかります。 早めに動くことで実行も早まりますが、審査の申し込みにはタイミングがありますから、間違いないように注意しましょう。

また、提出書類も不備がないように準備することも大切です。
不備があれば、再提出にかかる時間だけローンの実行時期も遅れます。
借入予定の金融機関のホームページなどで必要書類を確認し、不明点があれば金融機関の窓口に相談しましょう。

Real Estate

分譲情報

マルショウの強み豊富な分譲地

滋賀県を中心に豊富な分譲地(土地)を
開発する私どもマルショウは、
分譲地域の環境や特徴を
理解していることが強みです。
土地を読み解き、
私たちの家づくりはスタートします。

View
Real Estates