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土地の売買や相続などで所有者が変わったときには、「名義変更」をする必要があります。

初めて手続きをする方にとって、「そもそも名義変更とは何？」「どこで手続きをすれば良いの？」「手続きには何が必要？」と疑問に思われている人もいらっしゃるでしょう。

ここでは、手続きのやり方や流れ、注意点など、土地の名義変更に関する基本的な情報を紹介します。

土地の名義変更とは？

土地の名義変更とは、法務局で管理される登記簿に記載されている「土地の名義（所有者）」を変更する手続きのことです。

法務局では、名義変更のことを「所有権移転登記」と呼び、土地だけでなく建物の所有者が変わったときにも手続きを行います。

土地の名義変更が必要になるのは、売買、相続、贈与、財産分与などのシーンです。

普段の生活ではあまり馴染みのない状況かもしれませんが、名義変更をしなければ第三者に対して所有権を主張できません。

たとえば、土地を売却するときに登記簿の名義が違う人だとスムーズに売却できないこともありますし、名義が前の所有者のままの場合、前の所有者が勝手に売却してしまうなどの思わぬトラブルに巻き込まれるリスクもあるのです。

こうした事態を防ぐ意味でも、土地の所有者が変わったときには名義変更をすることが大切なのです。

土地の名義変更は自分でもできるのか？

一般的に、土地の名義変更に関する手続きは、司法書士や税理士といった士業に依頼することが多いです。

実は、名義変更の手続きは誰でもおこなえ、自分で対応しても問題ありません。

ただし、時間と手間が相当かかるので、司法書士などのプロに依頼するのが通例になっています。

名義変更の手続きは、法務局で登記申請書をもらうほか、関係各所から必要書類を集めた上で申請書を作成する必要があります。

この申請書について、不動産関連の仕事をしている方であれば自分で作成できるかもしれませんが、専門知識のない一般の方にとっては不慣れな作業ですから、相当時間がかかるのです。

それに、手続きが順調に進んでも、少なくとも3～4回は法務局へ足を運ばなければならず、仮に不備などがあれば、その都度、法務局に行って再提出をしなければなりません。

迅速かつ正確に名義変更を済ませるのであれば、最初からプロに任せる方が安心です。

土地の名義変更の手続きの流れ

土地の名義変更に関する手続きの大まかな流れは、以下の通りです。

【STEP1】管轄の法務局で登記申請書をもらう

土地を管理する法務局へ出向き、登記申請書をもらいます。

【STEP2】必要書類を収集する

登記申請書に必要事項を記入したり提出したりする際には、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの書類が必要です。

なお、必要書類は名義変更をする理由によって異なりますから、必要に応じて集めましょう。

【STEP3】登記申請書を作成する

必要書類の記載内容をもとに登記申請書を作成し、捺印します。

【STEP4】法務局で申請する

管轄の法務局に登記申請書と必要書類を持って、申請します。

【STEP5】土地の登記完了証が発行される

名義変更の手続きが完了すると、土地の登記完了証が発行されますから、大切に保管しましょう。

手続き完了までの期間について

【STEP4】の法務局で申請してから、土地の登記完了証が発行されるまでの期間は、おおむね1週間から10日間くらいです。

時間がかかるのは、申請前の段階ということになります。

たとえば、相続が理由で名義変更をするときには、戸籍謄本などの必要書類を取得するほか、法定相続人で話し合って遺産分割協議書を作成する必要があります。

相続人が自分一人しかいなければスムーズに進められ、順調にいけば1ヵ月ほどで登記完了するでしょう。

しかし、法定相続人が複数いる場合だと、話がなかなかまとまらず、場合によっては数ヵ月以上を要すこともあります。

登記完了までの期間は、ケースバイケースなのです。

なお、法務局での申請は郵送でも手続きを進められますし、オンライン申請も可能です。

オンライン申請をする場合は、あらかじめ申請者情報を登録するほか、申請専用のソフトをインストールしておくなど、コストや手間がかかるので、一般の人には適した方法ではないかもしれません。

土地の名義変更が必要な状況とは

土地の名義変更は、主に土地の売買、相続、贈与、財産分与などのシーンで行われます。

売買

土地の売買取引をする際に、売主と買主が共同で申請します。

不動産会社を介して売買取引をするケースだと、不動産会社が売主と買主、司法書士などの関係者を集めて、立会いのもとで名義変更を進めるかたちになります。

この場合、売買決済の当日に手続きをするのが通例です。

相続

土地の所有者が亡くなり相続が発生した際に、名義変更を行います。

手続きは、土地の新たな所有者となる相続人が対応。

ただ、司法書士などの士業に実務を依頼するのが一般的です。

なお、相続における名義変更の期限は、2022年現在では決まっておらず、いつでも可能です。

ただし、2024年からは「不動産の取得を知った日から3年以内に行うこと」と法律によって義務化される予定で、正当な理由がなく期限内に名義変更の手続きをしない方には、10万円以下の過料が生じる恐れがあります。

相続で名義変更をした記憶があいまいな方は、改めて確認されることをおすすめします。

贈与

主に、親子間で生前贈与をする際などで、土地の名義変更をするケースが多いです。

手続きは、土地を譲る人と譲り受ける人が共同で申請します。

贈与の場合も申請期限に決まりはありませんが、贈与税の支払期限もあるため、贈与後すみやかに申請するようにしましょう。

財産分与

主に、離婚などで財産分与する際に、土地の名義変更を行います。

この場合も共同で申請しますが、離婚が理由だと当事者同士で話し合うのが難しいこともあるでしょう。

一般的には、司法書士や弁護士などを介して進めるケースが多いです。

財産分与の場合も申請期限に決まりはありませんが、離婚後すみやかに申請しましょう。

土地の名義変更での注意点は？

土地の名義変更をする際には、手間だけでなく税金などのコストもかかります。

税金は多額になるケースもあるため、注意が必要です。

また、申請後の訂正が難しいことも注意点です。

登録免許税以外にも税金がかかるケースもある

土地の名義変更をする際に納めなければならない税金として、「登録免許税」があります。これは、名義変更の理由に関係なくすべてのケースで生じる税金です。

登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて求めますが、税率は名義変更の理由によって異なります。

たとえば、相続の場合は原則0.4％、売買や贈与、財産分与の場合は原則2％です。

仮に、固定資産評価額が1,000万円の土地の場合、相続では4万円、そのほかは20万円にもなります。

なお、税率にはさまざまな特例があるので、実際にはこれより安くなる場合があります。

詳しくは後ほど解説します。

登録免許税のほかにも、変更理由に応じてさまざまな税金が課せられます。

具体的には、売買では売主に対して譲渡所得税、相続では相続税、贈与では贈与税のほか不動産取得税もかかります。

さらに、土地の売却益を得た売主は翌年の住民税が上がりますし、買主には毎年固定資産税を納める必要があります。

申請後の訂正が難しい

法務局に申請後、書類の訂正が必要になった場合、相当の手間がかかることは覚えておきたい注意点です。

訂正をする際には、基本的に関係者全員の同意が改めて必要になります。

相続のように関係者が多いケースだと時間を要しますし、土地を担保に銀行から融資を受けた方であれば、融資した銀行からの承認も必要です。

申請前には、誤りがないかしっかりチェックすることが大切です。

登録免許税を抑える方法

先ほど説明した通り、土地の名義変更時に生じる登録免許税には特例（軽減措置）があり、納税額を抑えることも可能です。

たとえば、土地の売買で名義変更をするケースだと、一定の条件を満たす土地であれば税率は2％から1.5％に軽減されます。

また、土地と建物を一緒に購入する場合には、その建物が居住用で一定の条件を満たせば、建物にかかる税率は2％から0.3％に軽減されます。

いずれも、2023年3月31日までの特例です。売買時のコストを少しでも抑えたい方は、早めに行動されることをおすすめします。

司法書士に依頼した場合にかかる費用の目安は？

土地の名義変更に関する手続きを司法書士に依頼する際には、司法書士への報酬が必要です。

単に名義変更をするだけなら報酬の目安は5～10万円くらいのところが多いですが、ケースによってはこれ以上かかることもあります。

たとえば、土地を担保に金融機関から融資を受ける際には抵当権設定が必要ですが、この手続きも司法書士に依頼すれば、報酬は10万円以上になるでしょう。

相続の場合でも、必要書類の取得や相続人との話し合いなどで時間を要すことになれば、司法書士への報酬がアップする可能性もあります。

つまり、依頼する内容に応じて報酬額は異なるのです。

とはいえ、相続、遺言、遺産相続、離婚など名義変更の手続きに関する相談に乗ってもらえますから、費用はかかるものの司法書士に依頼した方がメリットは大きいでしょう。

まとめ

土地の名義変更は、2022年現在、義務ではありません。

変更しなくても大丈夫ですが、後々余計なトラブルに巻き込まれる可能性がありますから、相続や贈与といった必要な際には名義変更をした方が安心です。

なお、相続に関する名義変更は2024年から義務化されます。

また、名義変更の理由によっては時間と労力が多大に要することもあります。

自分一人で対応することも可能ですが、必要書類の収集や作成だけでも大変ですし、書類の内容に誤りがあれば再提出が必要になることもあるため、司法書士などのプロに任せるのが安心でしょう。