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日本の給与所得者の平均年収は、約433万円といわれます（国税庁「令和2年分民間給与実態調査統計」より）。
マイホームを検討されている方も、年収400万円台という人は多いのではないでしょうか。 では、年収400万円の方が住宅ローンを借り入れるとき、いくらまで融資してくれるのでしょうか。 仮に3,000万円を借り入れた場合、無理なく返済ができるのでしょうか。
年収400万円の借入可能額と、3,000万円融資に求められる年収についてシミュレーションしてみました。

年収400万円の借入可能額をシミュレーション

早速、年収400万円の住宅ローンの借入可能額をシミュレーションしてみましょう。
借入可能額は年収のほかにも返済期間、金利、返済負担率などの要素を踏まえて、金融機関では算出しています。
今回のシミュレーションでは、「返済期間は35年」「金利は1.5％（全期間固定）」「返済負担率は25％」という条件で、借入可能額を試算しました。
なお、返済方法は元利均等返済とします。

●年収400万円の住宅ローン借入可能額（返済負担率は25％）
・借入可能額：2,721万円
・毎月の返済額：8万3,312円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

返済負担率は35％までという金融機関が多い

上記シミュレーションの結果から、年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れるのは難しいと考えられます。

ただ、金融機関の多くは返済負担率を30～35％まで設定できます。
そこで、返済負担率が30％と35％の場合の借入可能額と毎月の返済額を算出してみました。
なお、借り入れ条件は先ほどと同じく、返済期間35年、金利1.5％（全期間固定）、元利均等返済とします。

年収400万円の住宅ローン借入可能額

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

返済負担率を30％以上に設定すれば、年収400万円でも3,000万円以上の融資が期待できるというシミュレーション結果になりました。

ただし、これはあくまでも金融機関が設けるルール上の話であり、実際に借り入れができるかどうかは個々の家計状況にもよります。
借入額が多くなれば毎月の返済額も増え、家計を圧迫する可能性がありますから注意が必要です。
年収400万円の方なら、返済負担率を25％以内に設定すると無理なく返済できるといわれますので、ゆとりある返済計画を立てることが大切です。

手取り給与と家計状況から「毎月の返済額」を検討する

年収400万円といっても、税金や保険料を含んでいる場合は、手取りの年収は320万円くらいの方が多いでしょう。 さらに、ボーナスのある給与所得者だと、手取りの月給は20～22万円くらいかもしれません。

ここで、上記シミュレーションの「毎月の返済額」に着目してみます。 借入額が約2,700万円の場合でも、毎月の返済額は8万円を超えます。 手取り給与20～22万円の方が住宅ローンを返済すると、手元に残るのは12～14万円です。 この額で生活できるかどうかは、個々の家計状況によります。 夫婦二人きりで共働き家庭ならゆとりある暮らしができるでしょう。 しかし、子どもが2～3人いる家庭だと家計が苦しくなるかもしれません。

借入可能額を求めるときは、現在の家計から住居費を毎月いくらまで支払えるかという観点を持つことも重要なポイントです。

毎月の返済額から借入可能額をシミュレーション

毎月の返済額から借入可能額をシミュレーションしてみます。
条件はこれまでと同じく、返済期間35年、返済負担率25％、金利1.5％（全期間固定）、元利均等返済です。
手取り給与から生活費や貯蓄などを差し引き、住居費に充てられる額を求めた上で、以下の借入可能額を参照ください。

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/borrowing_repay.asp

仮に3,000万円の住宅ローンを借り入れる場合、毎月の返済額は9万円以上が必要ということになります。
どうしても3,000万円の融資が必要な方は、毎月9万円以上の返済が続く状況が、現実的に可能かどうかを検討してみましょう。

ボーナス払いを利用するときの注意点

給与所得者であれば、毎月の返済額を抑える方法として「ボーナス払い」を利用するのも一手です。
これを利用すれば、ボーナスの支払分を毎月の返済額から減らせますから、家計にゆとりが生じやすくなります。
ただし、ボーナス払いにはいくつかの注意点がありますから、それを理解した上で利用することが大切です。

注意点の一つが、「利息が増える」こと。

ボーナス払いは年2回しかありません。一方で、毎月の返済額は減るので、元金の減るスピードも遅くなります。
このため、トータルの利息支払額が増えてしまうのです。
とはいえ、トータルで約3万円程度くらいしか増えませんから、長い返済期間から見ればそれほど気にならないと思います。

これよりも注意しなければいけないのが、「ボーナスが減ったとき」です。
ボーナスの支給額は企業の業績によって大きく変化するものですから、増えることもあれば減ることもあります。
経営状況によっては、ボーナスが支給されないことがあるかもしれません。

それでも、毎回数十万円ものボーナス払いは続きます。

ボーナス払いを利用される方は、支給額が減ったときに備えて貯蓄を増やすなど、計画性を持つことが重要です。

マイホーム購入後のランニングコストも考慮する

賃貸住宅に住んでいる方の場合、マイホームを購入した後にかかるランニングコストを資金計画から見落とされている人も少なくないようです。

家の維持に必要なランニングコストには、エアコンや給湯器などの設備の買い替え、将来のリフォーム資金、固定資産税や火災保険料の支払いなどがあります。

これらの費用は賃貸住宅の場合、大家（オーナー）がすべて支払いますが、持ち家の場合は家主である自分自身が支払わなければなりません。

購入したときは新しいものでも、10年、20年も経てば設備や建物が経年劣化し、修繕が必要になりますから、そのときに備えて貯蓄をすることも資金計画に踏まえておきましょう。

また、固定資産税に関しては毎年納めるものです。

税額は、立地や建物の構造などの要件にもよりますが、おおむね10万円前後は見ておきたいところ。

固定資産税は評価額に応じて決まります。
その評価額は自治体の税務課などで調べられますから、あらかじめ確認しておくと安心です。

火災保険や地震保険などの保険料も、契約内容などにもよりますが、年間で数万円くらいになります。

5年や10年などまとめて支払うのが一般的ですが、更新時には多額の保険料が必要になりますから、資金計画に踏まえることが大切です。

3,000万円の家を購入するためにできること

3,000万円の住宅ローンを返済期間35年、固定金利1.5％で借り入れた場合、毎月の返済額は9万円以上になります。

「現在の給与で返済していくのは難しいけど、どうしても3,000万円の家を買いたい」と考えている年収400万円台の方は、「借入額を減らす」または「収入を増やす」という方法も検討してみましょう。

借入額を減らす

住宅ローンの「借入額を減らす」とは、自己資金を増やすということ。

頭金を多めに用意することで、借入額を減らすことにつながります。借入額が減れば、毎月の返済負担も抑えられますし、金融機関の審査に通りやすくなることもメリットです。

一般的に、頭金は物件価格の2割程度あれば良いとされます。

3,000万円の家なら、600万円の自己資金を用意できれば安心です。

貯蓄だけでは足りない方なら、親などに援助してもらえないか相談してはいかがでしょうか。

収入を増やす

ここでいう「収入を増やす」とは、「夫婦二人の収入を合算して住宅ローンを借り入れる」ことを意味します。

「ペアローン」という商品や、「連帯債務型」「連帯保証型」の住宅ローンだと、二人の収入を合算できるため借入可能額を増やすことも可能です。

ただし、これらの住宅ローンは共働き世帯で安定した収入を見込めることが、利用する上で大前提です。

夫婦のどちらかが仕事を辞めたり、産休・育休などで収入がなくなったりすると、相手が二人分を返済しなければなりません。

収入合算タイプの住宅ローンを利用する場合は、滞りなく返済できるように計画を立てることがポイントです。

ゆとりある返済プランを立てることが重要

住宅ローンの借入額を増やせたら、ワンランク上の家を購入したりこだわりの住まいを実現したりと、満足感の高い家が手に入れられるでしょう。
しかし、借入額が多くなれば毎月の返済額も増えますから、家計を圧迫して思い描いた暮らし方ができなくなるかもしれません。

借入可能額を増やしたいという気持ちもわかりますが、住宅ローンは返済できる額を借り入れることの方が重要です。
病気やケガなどで収入が減っても、家族が増えて支出が増えても、毎月の返済を滞りなく続けられるよう「ゆとりある返済計画」を立てることで、住宅ローン地獄に陥るリスクを軽減できます。

ゆとりある返済計画を立てるには、収入が減るタイミングや支出が増えるタイミングをあらかじめ予測しておくことがポイントです。
「子どもが生まれる」「進学で教育費がかかる」などのライフイベントで、家計に与える影響をあらかじめ把握しておき、それをもとに返済計画を立てることで予定通りに進めやすくなるでしょう。

まとめ

年収400万円の方でも、3,000万円の住宅ローンを借りることは可能です。

ただし、生活費などの家計は人それぞれ異なりますから、金融機関から借りることはできても、返せなくなる方も出てくるでしょう。

住宅ローンは、何があっても返済を続けられる融資額こそが、適正な借入額といえます。

その借入額を、ゆとりある返済プランを立てながら導き出し、満足度の高い家と理想の暮らしの両方を手に入れましょう。