Column

新居の選択肢として、「このまま賃貸に住み続けるか」「そろそろ持ち家を買うか」で迷っている方も少なくないでしょう。

初期費用だけで比べると、敷金（保証金）や仲介手数料など数十万円で新居に引っ越せる賃貸に対し、持ち家は数千万円もしますから、躊躇するのも当然です。

では、一生の住居費で比べた場合、どちらがお得なのでしょうか。

ある“定説”によると、「生涯の住居費には1,300万円の差がある」という話も聞かれます。

果たして、どちらがお得なのか。

それぞれのメリット・デメリットを含めて検証します。

賃貸と持ち家の住居費に1,300万円の差は本当にある？

まず、一生の住居費について結論からいうと、「持ち家」の方がお得になるケースがほとんどです。

冒頭の“定説”に当てはめると、「賃貸の住居費の方が1,300万円も多い」ということになります。

では、本当に1,300万円も差がつくのでしょうか。

この話の出典は不明ですが、1,300万円の根拠として「老後の家賃負担額」という説と、「住宅ローンと家賃との差額」という説があるようです。

住宅ローンを利用して家を買う場合、定年までに完済させるのが一般的です。

一方で、賃貸は家賃を一生払い続けます。

仮に、毎月7万円の家賃を65歳から80歳までの15年間（180カ月）払い続けた場合、その額が約1,300万円（7万円×180カ月＝1,260万円）になるというのが、根拠の一つです。

また、同じ条件の家で比べると、住宅ローンの毎月の返済額よりも家賃の方が3万円くらい高いといわれ、その差額が35年間（420ヵ月）で約1,300万円（3万円×420ヵ月＝1,260万円）になることも根拠とされます。

賃貸に50年間住み続ける場合の住居費

「生涯の住居費は1,300万円の差がある」という話は、あくまでも仮説です。

では、滋賀県大津市で住宅ローンを利用して家を買う場合と、賃貸に暮らし続ける場合で、どれくらいの差が生まれるのかをシミュレーションしてみましょう。

ここでは、「30歳から80歳まで50年間、賃貸に住み続ける人の住居費」を求めます。

なお、賃貸は家族構成の変化などに応じて容易に引っ越せるのがメリットです。

そこで、次のタイミングで引っ越すことを前提条件とします。

・【1回目】30歳（子どもは2歳と仮定）で2LDKの賃貸に引っ越す

・【2回目】34歳（子どもが小学校に入学）で3LDKの賃貸に引っ越す

・【3回目】55歳（子どもが独立する）で2LDKの賃貸に引っ越す

また、賃貸は家賃以外にも「管理費」が必要ですし、入居の際には「礼金・敷金・仲介手数料（各1ヵ月分）」、長く住み続けると2年に１度は「更新費（家賃1ヵ月分）」もかかります。

そのほか、「駐車場代」「保険料」「引っ越し代」「原状回復費」などもかかります。

これらも含めて、一生（50年間）賃貸に住む場合にかかる住居費を算出すると、約5,540万円になります。内訳は、以下の通りです。

・家賃：約4,600万円

・管理費：300万円

・礼金・敷金・仲介手数料：約67万円

・更新費：約173万円

・駐車場代：300万円

・保険料：40万円

・引っ越し代：40万円

・原状回復費：20万円

【合計】約5,540万円

※家賃は、滋賀県大津市の賃貸マンションの平均額（2LDK：7.11万円、3LDK：8.07万円）が50年間変わらないものとして算出。

※管理費と駐車場代は、それぞれ5,000円/月として算出。

参考：

アットホーム「滋賀県の地域の家賃相場から賃貸マンションを探す」

持ち家に50年間住み続ける場合の住居費

続いて、「30歳から80歳まで50年間、持ち家に住み続ける人の住居費」を求めます。

持ち家は4LDKの戸建住宅で、35年の住宅ローンを利用して購入するものとします。

大手不動産ポータルサイトによると、大津市の4LDK戸建住宅の平均額は約2,500万円です。

この価格の約2割（500万円）を頭金とし、住宅ローンの借入額は2,000万円とします。

このほか、住宅購入時の「諸費用」として物件価格の5％程度、さらに「保険料」と「税金（固定資産税など）」も含めます。

なお、税金は「住宅ローン控除（減税）」もおさえておきたいポイントです。

仮に省エネ基準適合住宅を建てた場合、トータルの最大控除額は364万円です（13年間続くとする）。

ただ、年末時点のローン残高、納税額、扶養家族の有無などによっても控除額は異なります。

ここでは、200万円が控除されるものとしましょう。

また、リフォームも50年のうち2回実施すると仮定。築20年目に200万円、35年目に500万円のリフォームを実施します。

これらも含めて、一生（50年間）持ち家に住む場合にかかる住居費を算出すると、約4,643万円になります。内訳は、以下の通りです。

・頭金：500万円

・住宅ローン返済額：約2,668万円

・諸費用：125万円

・保険料：100万円

・税金：750万円

・修繕費・リフォーム費用：700万円

・住宅ローン控除：-200万円

【合計】約4,643万円

※住宅ローンは「フラット35」を利用。金利は1.73％（2023年7月現在）を適用。

参考：

アットホーム「滋賀県の地域の価格相場から一戸建てを探す」

住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

大津市の平均的な住まいで比べた場合、50年間の住居費は賃貸が約5,540万円、持ち家が約4,643万円ですから、持ち家の方が約900万円もお得という結果になります。

もちろん、家賃の安い賃貸物件を選んだり建設費の高い持ち家を建てたりすれば、賃貸の方が安くなるケースもありますし、地域によっても逆転する場合があります。

ただ、同じ条件の家で比べると、持ち家の方が安くなるのが一般的です。

賃貸には、オーナーや管理会社のマージンが含まれます。

その分、持ち家よりも高くなるのです。

住居費以外も比べたい持ち家・賃貸のメリット＆デメリット

新居を選ぶ基準は、住居費だけではありません。

賃貸にも持ち家にも、それぞれメリットやデメリットがありますから、自分の希望に適した住居形態を総合的に判断して選ぶことが大切です。

ここで、賃貸・持ち家それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

賃貸のメリット

賃貸に住み続けるメリットの一つが「初期費用の安さ」が挙げられます。

敷金（保証料）、礼金、不動産会社への仲介手数料などを合わせて、数十万円で新居に移り住める手軽さは、賃貸ならではのメリットです。

また、「住み替えが容易」なことも賃貸のメリットです。

家族が増えたら広い家に引っ越すことで対応できますし、近所トラブルや周辺環境の悪化など「住みにくさ」を感じたときでも、転居しやすい賃貸の方が問題を解決しやすいでしょう。

さらに、賃貸は「管理がラク」であることもメリットといえます。

共有部は基本的にオーナー（管理会社）がメンテナンスをしてくれますし、備え付けのエアコンや給湯器といった室内設備が故障しても、その修理代はオーナー負担です。

最近では、こうした管理負担の軽さを求めて賃貸に引っ越す高齢者も多いようです。

賃貸のデメリット

賃貸は「自由度が低い」ことが、デメリットの一つです。

壁紙を交換したくてもオーナーの許可が必要ですし、リフォームもできません。

物件によっては「ペット不可」「楽器禁止」のところもあります。

もちろん、自分好みの物件を選べば問題ありませんが、許される条件が多い物件ほど家賃は高くなります。

その家賃を、いくら払っても「自分の資産にならない」こともデメリットといえるでしょう。

持ち家にも住宅ローンはありますが、完済すれば完全に自分の家になります。

一方で、家賃には完済がありません。

その家に住み続ける限り、支払いが一生続きます。

老後になって年金生活になれば、家賃が家計を圧迫する可能性もあるでしょう。

こうした「老後に不安が残る」ことも、賃貸のデメリットです。

持ち家のメリット

持ち家は、「自由度の高さ」が大きなメリットです。

壁紙を変えるために、誰かの許可を得る必要はありませんし、リフォームも自由です。

賃貸のように利用規約はありませんので、ペットを飼ったり楽器を演奏したり庭でガーデニングしたりといった使い方も、自由にできます。

また、住宅ローンを完済すれば完全に「自分の資産になる」ことも、持ち家の魅力です。

建て替えもできますし、売却してまとまった資金を得ることも可能です。

立地が良ければ賃貸として貸し出し、家賃収入を得ることもできるでしょう。

定年前に住宅ローンを完済すれば、「老後を安心して暮らせる」ことも、持ち家ならではメリットです。

早く完済すれば、その分、老後の貯蓄を増やすことも可能でしょう。

毎月家賃の支払いに追われることがなく、住居費を最小限に抑えられます。

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットは、「初期費用が高い」ことが挙げられます。

住宅ローンを利用する場合でも数百万円の頭金を用意する必要がありますし、頭金なしで利用できる「フルローン」でも、諸費用などは自己資金から出さなければなりません。

また、「管理負担がかかる」ことも、持ち家のデメリットです。

日常的な掃除やメンテナンスはもちろん、設備の故障や災害などで家が破損した場合には業者の手配から費用負担まで、すべて自分で対応する必要があります。

「住み替えがしにくい」ことも、注意点として挙げられます。

持ち家は売却することも可能ですが、売れるかどうかは別問題です。

いつまでも売れなければ値下げすることになるでしょう。その際、住宅ローンの残債を下回る価格だと売却できないので、注意が必要です。

年代別に見る賃貸と持ち家のおすすめ度

住まいに求める条件は、年代によって異なる場合があります。

一般的には、「若いときは賃貸」「年を重ねたら持ち家」が適しているといわれます。

ここで、賃貸と持ち家のおすすめ度を年代別にお伝えしましょう。

20代は賃貸が向いているケースが多い

20代は、結婚や出産、転勤、転職など変化の激しい年代です。

その都度、住まいも変える必要があるでしょうから、賃貸の方が向いていると考えられます。

また、勤続年数の短い人は住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。

20代で家を購入したい方は、将来を考えた上で資金計画をしっかり立てることもポイントです。

30代は持ち家を購入するベストタイミング

30代になると家族構成も決まり、住みたい家のイメージも固まる年代でしょう。

同じ賃貸物件に長く住み続けているのであれば、持ち家の方が住居費の負担を抑えられる可能性があります。

30代なら住宅ローンの返済期間を長く設定できますから、毎月の返済額も抑えられます。

家賃と比べながら、マイホームの購入時期を検討しましょう。

40代は毎月の出費を見ながら物件選びを

40代になれば安定した年収が得られる一方で、子どもの教育費を始め出費の重なる年代でもあります。

家賃の支払いや住宅ローン返済が家計を圧迫しないよう、物件を選ぶことがポイントです。

なお、住宅ローンを利用して持ち家を購入する方は、返済期間が短くなるため毎月の返済額が多くなる可能性があります。

頭金を増やすなど、借入額を減らすことも検討したいポイントです。

50代は健康状態がポイントに

子どもが独立し、夫婦二人のセカンドライフを見据えた住まい選びをしたい50代。

老後の安心感を求めるなら持ち家が適していますし、資産整理を検討されている方なら賃貸を選ぶのも一手です。

ただ、住宅ローンを利用するには、団体信用生命保険に加入できる健康状態であることも条件です。

また、賃貸も高齢になると収入の点で審査が厳しくなる傾向があります。

いずれの住まいを選ぶ場合でも、早めに動き始めることをおすすめします。

まとめ

「賃貸を選ぶか、持ち家を選ぶか」は、人それぞれの考え方にもよります。

今の生活や将来のライフプランなども含めて、「どちらの方が暮らしやすいか」を総合的に判断することが大切です。

「住居費を抑えたい」「老後を安心して暮らしたい」という方なら、持ち家の方が適しています。

資金計画もしっかり検討したうえで、理想のマイホームを手に入れましょう。