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住宅ローンを選ぶとき、「フラット35」を選択肢の一つにしている方も多いと思います。

フラット35は、審査基準が比較的に厳しくなく、借り入れしやすい住宅ローンだといわれます。

ただ、人によっては他の住宅ローンの方がお得になるケースもあるため、十分に比較検討した上で選ぶことが大切です。

ここでは、フラット35の特徴や他の住宅ローンとの違いをお伝えするとともに、比較する時のポイントを解説します。

フラット35の概要

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構と、銀行などの民間金融機関が提携した住宅ローンです。

住宅ローンを提供する金融機関であれば、ほとんどのところで取り扱っており、利用条件や審査基準などはどの金融機関で申し込んでも同じです。

ただし、金利と事務手数料は金融機関ごとに異なります。

フラット35の一番の特徴は、「全期間固定金利の住宅ローン」であることです。

35年ローンであっても、契約時の金利は完済まで変わりません。

このため、契約時にトータルの返済額や毎月の返済額が決まり、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

また、「団体信用生命保険の加入は任意」という点も、フラット35の特徴の一つです。

ほとんど住宅ローンが団体信用生命保険への加入を義務としていますから、健康に不安のある方でも申し込めます。

このほか、保証料や連帯保証人は不要、繰り上げ返済の手数料が無料といった点も、フラット35の特徴です。

フラット35の金利

フラット35の金利は、金融機関ごとに異なるほか、「返済期間」や「融資率」によっても異なります。

返済期間20年を境に金利が異なる

返済期間については、「15～20年」と「21～35年」で金利が異なります。

2024年1月現在の金利は、15～20年が1.39％に対し、21～35年が1.87％です（金融機関によっては、これより高いところもあります）。

20年を境に金利が変わる点は、覚えておきましょう。

なお、長期優良住宅を取得する人を対象とした「フラット50（返済期間36～50年）」を利用する場合、2023年1月現在の金利は2.23％になっています。

融資率が9割を超えると金利がアップする

融資率が9割を超えると金利が高くなる点も、覚えておきたいポイントです。

融資率とは、住宅の購入価額に対する借入額の割合のこと。

たとえば、3,000万円の家を購入するために住宅ローンを2,700万円借り入れた時の融資率は、9割（＝2,700万円÷3,000万円）になります。

この場合、融資率は9割以下ですから通常の金利が適用されますが、9割を超えると0.14％（2024年1月現在）引き上げになります。

団信に加入すると金利がアップする

団体信用生命保険への加入は任意ですが、フラット35にも「新機構団信（機構団体信用生命保険）」という保険が用意されています。

これに加入すると、金利が0.18％アップ（新3大疾病付機構団信の場合は0.24％アップ：2024年1月現在）します。

なお、先ほど紹介した2024年1月現在の金利には、新機構団信を付けた場合の金利を示しています。

加入しない場合は、0.18％引き下げです。

フラット35のメリット

フラット35を利用するメリットには、次のような点が挙げられます。

返済計画が立てやすい

フラット35は、市場金利が上昇しても、毎月の返済額やトータルの返済額は変わりません。

契約時に決められた額を毎月返済していくため、将来の返済計画を立てやすいことがメリットの一つです。

審査基準が比較的に厳しくない

フラット35の審査基準は、返済負担率と建物の技術水準が主です。

銀行などの民間金融機関が提供する住宅ローンに多い、勤続年数や雇用形態などを問われることがないため、自営業の人や転職・起業して間もない人でも、審査に通りやすいといわれます。

保証料は不要

住宅ローンの契約時には、保証会社に対して保証料を支払うのが一般的です。

その額は、金融機関・保証会社によって異なりますが、数案円から数十万円になることが多いです。

フラット35では、この保証料が不要ですから、契約時に必要な自己資金を抑えられます。

繰り上げ返済の手数料が無料

繰り上げ返済を実行するときの手数料が不要なことも、フラット35のメリットです。

もっとも、ほかの住宅ローンでも、繰り上げ返済の手数料は無料としている金融機関は多いですが、オンライン決済のみなどの条件を求めるところもあります。

フラット35の場合は、窓口で繰り上げ返済をする場合でも無料です。

なお、1度にできる繰り上げ返済の額は100万円以上です。

団体信用生命保険の加入は任意

住宅ローンを契約するとき、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関が一般的ですが、フラット35の場合、加入は任意となっています。

ただ、保険に加入しないと契約者に万一のことがあった際に、残債が遺された家族に引き継がれます。

フラット35にも「新機構団信」という保険を用意していますが、これに加入せず一般的な生命保険や医療保険のなかから選ぶこと可能です。

フラット35のデメリット

フラット35の利用を検討するときは、以下のデメリットも把握した上で契約することが大切です。

フラット35のデメリットについて紹介します。

金利が高い

フラット35は全期間固定金利を採用しており、民間金融機関が提供する変動金利タイプの住宅ローンと比べて、金利が高い傾向があります。

もし、完済まで金利が変わらなかった場合、変動金利タイプの住宅ローンを選んだ方がトータルの返済額を抑えられます。

金利が下がったときの恩恵が受けられない

仮に市場金利が下がった時、変動金利タイプの住宅ローンの金利も下がり返済額を抑えられることがありますが、フラット35は完済まで変わりませんので、金利低下の恩恵を受けられません。

適合証明書の取得が必要

フラット35の審査に通るには、住宅金融支援機構が定める建物の技術基準を満たす必要があります。

この技術基準を満たしていることを証明するのが、「適合証明書」です。

フラット35では、契約するまでに家を完成させて専門家による検査を実施し、適合証明書を取得する必要があります。

その費用は、自己負担です。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンを比較するポイント

フラット35と民間金融機関が提供する住宅ローンとで迷ったら、以下の点を比べることで選びやすくなります。

迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

金利で比べる

フラット35のデメリットでお伝えした通り、金利は銀行などが提供する変動金利タイプの住宅ローンの方が低く設定されています。

2024年1月現在で比べると、フラット35は1.87％（返済期間21～35年の場合）に対して、変動金利タイプの住宅ローンでは1％以下でも借り入れできるところも多くみられます。

ただし、変動金利タイプの住宅ローンには金利上昇リスクがあり、返済額が増える可能性があります。

将来の金利を予測するのは難しいため、金利だけを見て選ぶのは得策ではありません。

それよりも「返済額が変わっても滞りなく完済できるか？」という視点で選ぶと良いでしょう。

たとえば、借入額が少ない人や返済期間が短い人であれば、金利上昇リスクの影響を受けにくいため、変動金利タイプの住宅ローンも選択肢に入ります。

逆に、借入額が多い人や返済期間が長い人はフラット35の方が安心かもしれません。

審査基準で比べる

住宅ローンを利用するには、金融機関が求める審査基準をクリアすることが前提条件です。

民間金融機関が提供する住宅ローンの場合、年収や勤続年数、雇用形態など審査項目が多く、安定した収入がない人は審査に通らない可能性が高まります。

一方、フラット35の審査基準は返済負担率と建物の技術水準が主です。

返済負担率の上限は年収400万円を境に異なり、400万円未満であれば30％、400万円以上であれば35％になっています。

また、建物の技術水準は現在建てられている新築住宅のほとんどがクリアしていますから、それほど心配することはないでしょう。

自営業者や転職したばかりの人など収入が不安定な方でも、フラット35であれば審査に通るチャンスがあります。

団体信用生命保険の内容で比べる

団体信用生命保険を契約する際にも、保険会社の審査があります。

健康状態が良くない人は、保険加入の審査に通らず、住宅ローンも利用できません。

保険への加入が任意のフラット35であれば、健康に不安がある方でも審査に通る可能性があります。

また、健康状態がよい方の場合、団体信用生命保険の保障内容で比べるのも一手です。

民間金融機関が提供する住宅ローンの方が特約なども充実していますから、自分に適した保障内容を見つけやすいかもしれません。

ただし、金融機関と提携した保険会社に加入させられることが多いため、選択肢はそれほど多くありません。

団体信用生命保険の保障内容に満足できない方は、フラット35を選んで一般的な生命保険などから選ぶのも、方法の一つです。

繰り上げ返済の返済額で比べる

繰り上げ返済の予定がある方なら、利用のしやすさも比較検討のポイントになります。

特に、「1回あたりの返済額」は注目したいところです。

フラット35は、「1回あたり100万円以上」と繰り上げ返済の最低額を設けています。

一方で民間金融機関が提供する住宅ローンの場合、1万円以上でも繰り上げ返済できるところが多く見られます。

小まめに返済したい人は、民間金融機関の住宅ローンを選んだ方が使いやすいでしょう。

ただし、繰り上げ返済の手数料の有無もチェックして判断することが大切です。

まとめ

住宅ローンを選ぶときは、金利や審査基準で比べるだけでなく、「自分の考え方に適した住宅ローンであるか」も大きなポイントになります。

「返済額を変えたくない」「保証料や手数料を抑えたい」といった考えの人ならフラット35が適しているでしょうし、「借入額が少ない」「こまめに繰り上げ返済したい」という人なら民間金融機関の住宅ローンの方がお得になるかもしれません。

自分にぴったりな住宅ローンを選ぶことも、滞りなく完済させるために必要なポイントになるのです。