失敗しない!注文住宅の土地の探し方や注意点2021.11.4 / Column

注文住宅を建てるために、まず探さなければならないのが土地。

安全性はもちろん、利便性や資産価値など、住む人独自の優先順位で選ぶマイホーム計画の第一関門です。理想とする注文住宅を建てるためにも、土地・環境選びは慎重に行いたいですね。今回は、注文住宅の土地の探し方や注意点についてご紹介します。

土地探しはどう進める?

土地探しはどう進める?

注文住宅を建てる土地探しをする前に、まず考えておきたいのが「どのような生活を送りたいのか」というライフプラン。家族構成や価値観によって、土地探しにはさまざまな条件があるはずです。100%理想の土地はなかなか見つかるものではありませんが、治安や交通量、日照条件など希望の条件を挙げ優先順位をつけていきましょう。

それでは具体的な土地探しの流れをご紹介します。

・災害関連の土地・地盤・資産価値などの情報を集めながら、立地を検討する
・建ぺい率や都市計画法のひとつ用途地域などの情報を集め、検討する
・もともとはどんな使われ方をしていたのか土地の履歴(ルーツ)を調べる
・時間や曜日、天気などが異なる日にそれぞれ土地見学する
・土地・建物の知識がある不動産会社を選ぶ
・気に入った土地が見つかれば土地契約

それでは、もう少し詳しく土地探しのポイントを見ていきましょう。

後悔しない土地探しのポイント

後悔しない土地探しのポイント

住みたいエリアやその他の希望をまとめる

まずは希望エリアを第3希望くらいまで絞り込みます。その時、お子さんがいるご家庭なら学区も調べておくことをおすすめします。また、広さや価格、高台などの土地条件をピックアップしておくことも大切です。

その他にも、以下のようなことをまとめておくとよいでしょう。

・住所や広さ・価格帯など
・通勤時間や周辺環境(交通量)など
・周辺の商業施設や病院など
・小さなお子さんがいるご家庭は、通いやすい幼稚園や保育園・小学校があるかなど

土地を含め住むまでに必要な資金を考えておく

土地探しをする前に、予め予算を決めておくとスムーズに進みやすくなります。条件に合う土地が見つかっても予算に合わなければ諦めざるを得ません。予算の目安があると、無駄を省き候補を絞り込めます。

また、資金計画も早めから準備を。土地購入費が予算の多くを占めてしまい、予定していた注文住宅が建てられないとなると本末転倒です。まずは、自己資金と住宅ローンの合計額を検討し余裕をもって返済できる「借入額」を設定しましょう。

土地を含め住むまでに必要な資金を考えておく

希望する土地で実績のある施工会社を探しておく

土地探しと同時進行で探しておきたいのは、工事を依頼する施工会社。注文住宅はパートナー選びが成功の鍵になります。希望する土地で実績のある施工会社が見つかれば、土地探しのアドバイスももらいやすくなります。幅広い価格帯やプランが用意されているハウスメーカー、地域密着型で実績の多い工務店、デザイン性のある自由度の高い家を求めるなら設計事務所など、多数ある建設業者のなかからご自分のニーズにマッチする会社を選びましょう。

土地探し4つの注意点

<1.図面>
土地の形状が掲載された図面が、現地と異なる場合もあります。後にトラブルにならないよう、必ず現地で再確認しましょう。

<2.用途地域>
都市計画のひとつとして定められているのが「用途地域」。住宅は工業専用地域以外であれば、基本的に建てることができます。しかし、用途によって周辺環境には異なる特徴があります。13種類ある用途地域の中から、どの地域が住環境に適しているのかよく検討しましょう。

<3.建ぺい率・容積率、高さ制限など>
家のサイズは、敷地面積に対する建築面積の割合「建ぺい率」と敷地面積に対する建築延べ面積の割合「容積率」によって決まります。建築基準法によって決められているもので、必ず押さえておくべきポイントです。

建ぺい率と容積率がわかれば、およその建築できる建物の最大面積がわかります。さらに確認が必要なのは、「高さ制限」「日影規制」「道路斜線制限」「北側斜線規制」などです。これらは、広告に表示されていない場合もあるため不動産会社に詳細を問い合わせましょう。

<4.埋蔵文化財保蔵地や風致地区など>
注文住宅を建てたい土地が埋蔵文化財保蔵地内にある場合は、教育委員会への届け出が必要になります。また都市の自然的景観を維持するとともに、人と自然との調和のとれた環境を維持すべく、都市計画法にもとづいて定められた地区「風致地区」は、建築規制がある場合があります。一定の制限があるため、事前に調べておきましょう。

現地でのチェックポイント

広告だけでは分からないことは、現地でチェックします。以下のようなポイントを重点的に確認しましょう。

<1.日当たり、風通しなど>
日当たりや風通しは、暮らしやすさに直結する大切なポイントです。付近に雑木林があると風通しが悪くなるなど、周辺環境からも影響を受けます。また、晴れの日の日当たりや雨の日の水はけなどもチェックしたいところです。

<2.隣地との境界など>
正確な図面もなく境界が不明な土地の場合、現地でしっかりとチェックする必要があります。越境している建造物はないか、間口より狭いということはないかなど、気になる点は不動産会社を通して売主に確認しておきましょう。隣地所有者立ち会いのもと、境界を確定し杭を設置しておかないとトラブルのもとになることもあります。

<3.古家があるのか更地か>
現地を訪れてみると、土地に古家が残っている場合があります。現状渡しが条件となった価格が提示されていることが多いため、解体費用が必要になることを見落としていると計画通り進まなくなってしまうことも。古家があるのか更地かも重要なチェックポイントになります。

<4.地質の状態>
地盤が弱いと改良工事が必要になることもあります。費用が高額になることもあるため、専門家に依頼して地盤の緩さや切り土か盛り土かなどをチェックしておきましょう。

<5.インフラ整備がされているか>
上下水道や道路、電気などのインフラ整備がされていない場合、それぞれの工事を自身で行わなければなりません。土地購入費用にプラスして工事費用が発生するため、見落とせないポイントです。

このほかにも、ゴミ置き場や電柱の位置など、挙げればきりがないほど現地を訪れなければ分からないことはたくさんあります。何度も現地を訪れる必要があるなど大変な部分もありますが、注文住宅の建築の要となる大切な工程なので慎重に行うことが大切です。

事前に準備をして満足のいく土地選びを

事前に準備をして満足のいく土地選びを

注文住宅を建てる前に、まずは住環境や土地そのものの状態をしっかりと確認してマイホーム計画を進めていきたいですね。専門家に依頼すべき点はしっかり頼り、事前準備は自分自身でも進めておけばスムーズに進行するでしょう。ぜひ、満足のいく土地選びのヒントとしてお役立てください。

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